万科A：开发进度受疫情影响有限上半年业绩平稳增长

事件：万科A（000002）公布2020年中报，实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%；实现归属净利润125.1亿元，同比增长5.6%；基本每股收益1.11元。

点评：上半年结算业绩实现平稳增长。2020年上半年，集团实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%；实现归属净利润125.1亿元，同比增长5.6%。其中来自房地产开发及相关资产经营业务的营收1381.4亿元，占比94.4%；来自物业服务营收67.0亿元，占比4.6%。每股基本盈利1.11元，同比增长4.0%。

销售持续恢复，疫情影响消退明显。上半年集团坚持积极销售，加快线上营销的探索与实践，全力减少疫情对销售带来的影响。单月销售金额自5月份开始恢复同比增长。1—6月共实现合同销售面积2077万平方米，同比下降3.4%，降幅较一季度收窄0.9个百分点；实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7个百分点。销售产品中，住宅占90.5%，商办占6.0%，其它配套占3.5%。

开发进度理想，已售未结充裕业绩保障度高。上半年实现新开工面积1835.6万平米，同比降6.0%，占全年开工计划62.8%（2019年上半年：54.1%）；实现竣工面积1074.5万平米，同比增1.4%，占全年竣工计划32.4%（2019年上半年：34.5%）。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。上半年结算面积1049.8万平米，同比升24.0%。分区域看，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域占比分别为22.07%、28.20%、14.72%和35.01%，区位相对均衡。实现结算收入1289.7亿，房地产业务结算均价12285.7元/平方米。同时已售未结资源持续上升，截至期末合并报表内有4743.2万平米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%，全年业绩保障度高。

上半年拿地谨慎，土储相对充裕。上半年集团共获取新项目55个，总规划建面980.2万平方米，权益规划建面504.6万平米。权益地价总额约321.3亿，均价6368元/平方米。上半年受疫情影响拿地节奏有所放缓。

截至期末，集团在建和规划中总建面约15719.7万平米。其中在建总建面约11023.5万平米，权益建面约6,595.2万平米；规划中总建面约4,696.1万平米，权益建面约2,803.2万平米。此外，集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目万科权益建面合计约582.5万平米。集团土储充裕，可满足未来两年发展。净负债率维持低位，，资金安全度高。截至期末，集团资产负债率83.87%，较上年末下降0.5个百分点；净负债率27%，维持在行业低水平。其中有息负债金额2729.8亿元，较年初增加151.3亿元，占总资产比例为15.1%。

有息负债以中长期负债为主，其中短期借款和一年内到期有息负债合计968.2亿元，占比35.5%；一年以上有息负债1761.6亿元，占比为64.5%。

分融资对象来看，银行借款占比55.8%，应付债券占比25.5%，其他借款占比18.7%。期末持有货币资金1942.9亿，远高于一年内到期的流动负债的总和968.2亿元，资金安全度高。

物业服务及物流仓储业务持续发展壮大。万科物业上半年累计签约建面6.8亿平米，已接管面积5.2亿平米。期内新签约建面0.53亿平米。其中住宅物业服务新签建面0.39亿平米；非住宅物业服务新签建面0.14亿平米。上半年万科物业实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。

截至期末，物流仓储服务累计开业建筑面积616万平米。其中高标库开业582万平米，稳定期出租率89.1%；冷库开业34万平米，稳定期使用率81.5%。期内高标库新增开业建面115万平方米。规划中和在建物流仓储建面459万平米，其中高标库建面约423万平米；冷库建面约36万平米。

万纬物流所管理项目（含非并表项目）业务营收8.3亿元，同比增长36.9%；其中高标库租金收入5.7亿元，冷库租金及服务收入2.6亿元。

盈利预测与投资建议：集团上半年虽受疫情影响，但整体销售及开发进度保持理想状态，结算业绩实现平稳增长。集团财务稳健资金相对充足，下半年提升项目资源获取节奏及维持开发进度值得期待。近年积极拓展物流仓储、物业服务、商业、公寓等业务，持续兑现业绩贡献。集团经营能力强，龙头地位稳固。预测集团2020年—2021年EPS分别为3.89元和4.37元，对应当前股价估值便宜，维持“推荐”投资评级。

风险提示：房地产销售低于预期，政策调控超预期。