新城控股：业绩逆势高增，融资、拿地改善明显

营收高增预收高覆盖，商业地产克难稳增。营收高增主要受地产结算规模高增拉动，期内地产结算收入527.66亿元，同比+92.3%，结算面积504.96万方，同比+90.9%，结算均价10450元/平，同比微增0.7%，结算均价/销售均价为0.94，有提升空间。利润增速低于营收系利润率下滑所致，期内实现毛利率26.06%，同比-11.4pct，归母净利率8.49%，同比-6.70pct，利润率下行主要受结算结构影响。期末录得预收账款2290.79亿元，同比高增32.66%，覆盖2019年营收2.67倍，覆盖倍数位居行业前列，未来业绩增长确定性较强。商业地产业务方面，期内公司实现租金和管理费收入21.32亿元，同比+22%，尽管受疫情影响增速有所放缓，但仍然实现了96%的高出租率，同比仅下滑2.4pct。

销售有所下滑，拿地力度明显回升。受疫情和去年拿地较少影响，期内公司实现销售金额975.21亿元，同比-20.34%，实现全年销售目标（2500亿）的39%；实现销售面积877.53万方，同比-16.39%；销售均价11113元/平，同比-4.72%。拿地方面，期内公司拿地面积1908万方，同比-22.42pct；拿地金额547亿元，同比-25.59pct；拿地均价2868元/平，同比-4.08%。拿地金额/销售金额为56.10%，同比-3.96pct，尽管相对去年同期拿地力度有所下降，但相较去年下半年有明显提升。拿地均价/销售均价为25.81%，同比基本持平，长期处于行业较低水平，保障了未来地产结算的毛利水平。

融资改善明显，负债仍处低位。期内公司灵活运用ABS、超短融、境外债等方式实现融资现金流净额94.9亿元，较2019年-155.2亿元改善明显，净负债率亦随之相较2019年底提升15.5pct至21.86%。 维持公司买入评级，预计公司2020、2021、2022年EPS为7.12、8.87和9.66元，对应2020、2021、2022年的PE分别为5.1、4.1和3.7倍。

风险提示：调控政策超预期收紧；疫情反复带来不确定性影响