碧桂园服务：平台型物管标的，多赛道大规模高增长

业绩总结：2020H1公司实现营收62.7亿元，同比大幅增长78.4%；实现归母净利润13.2亿元，同比大幅增长61.0%，公司业绩持续高速增长。

在管面积内生外延，双轮驱动增长。公司基础物业营收主要依靠在管面积增长拉动，2020H1公司在管面积达3.2亿方，同比大幅提升48%，保持高速增长，同时储备面积达4.26亿方，储备面积/在管面积之比为1.33，未来业绩确定性强。一方面，受益于碧桂园销售面积的提升及充足土储（碧桂园土储超2.5亿方，为公司带来强大支持）；另一方面，公司通过品牌拓展及收并购等方式不断提升市场化拓展水平，第三方项目在管面积2020H1末达8592万方，在管面积占比提上至27%，第三方项目营收达14.7亿元，营收占比增至28%。此外，公司基础物业服务毛利率持续提升，2020年中毛利率同比提升2.4pp至38.1%，领跑行业，主要原因在于大盘运营和三四线布局优势。

聚焦社区全周期，社区增值服务显活力。2020H1公司非业主增值服务营收增加13.2%至6.74亿元，社区增值服务则大幅增加96.2%至6.03亿元，社区增值服务业绩表现亮眼。社区服务包括多个板块，2020H1合力助推营收增长：1）家政服务营收达1.14亿元，同比增长30%；2）拎包入住服务业务营收达1.24亿元，同比大幅增长214%，受益公司产业链布局；3）社区传媒服务营收达0.65亿元，同比大幅增长98%，丰富社区媒体资源带动业务快速提升；4）房地产经纪业务营收达0.64亿元，受疫情冲击，微降7%；5）园区空间服务业务营收达0.63亿元，同比增长51%；6）创新增值服务营收达0.63亿元，同比大增376%。

拓展新蓝海，铸造三供一业未来王者。2020H1公司“三供一业”业务管理面积达8520万方，创造营收9.23亿元。其中物业管理面积8520万方，供热服务面积4080万方；2020H1物业管理营收2.7亿元，供热服务营收6.6亿元，三供一业作为物管新领域，公司率先抢占赛道，有望成为未来王者。

盈利预测与投资建议：预计公司2020-2022年EPS分别为0.92/1.38/1.87元，考虑到公司规模位居行业龙头地位、营收和净利润增速也位居行业前列且打开了“三供一业”业务的新蓝海，公司未来或成为稀缺的平台型物管企业，我们给予2020年业绩65倍估值，相当于67.53港元，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：在管面积增长不及预期、增值服务和三供一业发展不及预期等风险。

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