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南山控股:物流及产城持续上量,REITs东风可期

来源:西南证券 作者:胡华如 2020-09-01 00:00:00
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事件: 近期公司发布 2020年中报, 报告期实现营业收入 15.2亿, 同比下降 39.3%, 实现归属于上市公司股东净利润为亏损 2.3亿, 同比下降 248.1%。

业绩表现符合预期, 仓储物流和产城开发表现亮眼。 公司中期业绩基本与 2020年 7月 14日披露的 2020H1业绩预告中位数相当, 符合市场预期。 上半年业绩 下滑比较大的原因: 1) 地产项目结转太少(结转收入 3.8亿, 同比下降 73.0%, 这一部分季度波动性较大,大量项目在四季度结算) ; 2) 同期分摊的财务费用 较高(2.6亿, 同比增长 37.9%) ; 3)投资净收益同比减少 0.3亿、 管理费同 比增长 0.2亿; 展望全年, 公司业绩弹性犹存, 如果考虑到上海明江和广州宝 湾两个物流园区的股权出售,业绩或将另外增厚 7个亿左右。

宝湾物流期末在营规模或达 500万方,将持续受益公募 REITs 推进。 截止 2020年中, 宝安物流在全国管理 63个物流园区, 已运营物流仓储面积 350万方,在 建待建项目超 300万方。 2020H1物流实现收入 5.4亿(+20%),净利润 0.4亿(+31%),疫情冲击下宝湾物流的仓库平均使用率高达 95.3%。考虑在建项 目集中在下半年竣工, 我们预计 2020年底运营物流项目在 450-500万方。基 础设施领域 REITs 试点相关工作在如期推进,宝湾物流有望借助公募 REITs 大 力改善负债结构,提升开发速度, 放大资产运营管理效率优势,打造网络化、 滚动化、可持续的资本闭环发展模式。

业务协同优势显现, 产城业务持续发力。 2020H1公司地产销售额 19亿,新增 土储建面 46.4万方(深圳 12.73万方),地产开发土储建面 159.84万方(另 外开发在建项目 116.2万方) 。公司培育的产城综合开发业务持续发力,报告 期公司在合肥、上海、重庆和英山新增产城项目合计建面 84.7万方(其中商住 用地合计 44.4万方),期末产城业务累计土储剩余可开发建面 127.9万方(另 外开发中建面 19.6万方) 。

盈利预测与投资建议。 预计 2020-2022年 EPS 分别为 0.20元、 0.28元和 0.34元,考虑到公司物流和产城业务上量明显, 或持续受益公募 REITs 推进, 可以 突破地产开发的估值约束, 我们维持“买入”评级, 目标价 6.98元不变。

风险提示: 地产结算或拿地低于预期、公募 REITs 落地或不及预期等。





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