业绩总结:2020H1公司实现营业收入296.9亿元,同比增长27.3%;实现归母净利润20.5亿元,同比增长56.2%;净利率7.98%,同比增加1.77pp,盈利能力逐步回升。业绩大幅增长主要得益于1)房地产业务结算规模增加;2)投资净收益大幅增长(从去年同期的3.46亿增长至17.67亿);3)销售费率管理费率明显下降,部分抵消了毛利率下行2.6pp的影响(地产结算结构的差异所致),总体净利率反而增长了1.8pp。二季度销售明显反弹,销售均价逆势提升。2020年上半年公司销售金额达到813.9亿元,同比增长0.2%,销售均价为13357元/平,同比增长6.1%。特别是第二季度,公司实现销售金额598亿元,同比增长18.9%,我们预计下半年销售额将明显超过上半年。从结构上看,上半年一二线城市销售金额占比43%。持续深耕长三角,新增土地成本下降。2020H1公司总计斩获地块45宗,其中24块分布于长三角核心城市,占比达到53.3%;新增土储规划建面689万方,同比增长66.9%。新增项目平均楼面价为4447元/平,较2019年新增土储的楼面价5248元/平有显著下降,新增地价/售价比例进一步降至0.33,为未来盈利增长打下坚实基础。截止2020年6月末,公司累计土地储备418个项目,建面合计约4411万方,其中一二线城市面积占比35%、货值占比约47%。负债端持续优化、融资成本略有下降。2020年6月底,公司有息负债781.4亿,相比2019年底增长10.7%,其中短债占比30.3%,较2019年底下降4.0pp;公司剔除预收款后的负债率为50.9%,净负债率持续下降至147.1%,负债结构持续优化;持有货币资金提升至281.5亿元,较2019年底提高10.8%,现金短债比达到1.19,较2019年底增加13.3%,偿债保障度进一步提高。报告期末公司有息负债平均融资成本约8%,相比2019年底略有下降。盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为1.92元、2.23元、2.57元,公司负债端持续改善,业绩如期释放符合预期,考虑到当前股价已达到前期目标价,我们下调投资评级至“持有”。风险提示:回款表现低于预期、融资成本改善低于预期、调控政策趋严等。