保利地产：投资力度提升，产业链投资空间大开

业绩总结：2020H1公司实现营业收入736.8亿元，同比增长3.6%；实现归母净利润101.2亿元，同比增长1.7%；加权ROE为6.23%，同比减少1.7pp。

业绩同比持平，费率进一步降低。公司在经历三年业绩高速增长后，中期业绩的增速回落至2016年水平，与此前7月20日发布的业绩快报一致，符合市场预期。业绩增速大幅回落有几个方面原因：1）去年基数很高（2019H1业绩增速为53.3%）；2）疫情影响了部分房地产项目竣工的进度；3）综合毛利率同比下降4.1pp至35.7%。值得说明的是，报告期内公司联合营项目投资收益大幅增长，由去年同期的7.4亿增加至18.8亿，而且三项费率均有不同程度的降低，彰显了公司优异的成本控制和运营管理水平。

销售回款不俗，拿地力度大增。2020H1公司实现销售额2245亿（-11.1%），规模位居行业第四、央企第一，实现销售回款2023亿（回笼率90.1%），表现优异，平均销售单价15047元每平米，相比去年年均水平提升1.8%，下半年预计公司销售会明显好于上半年，全年销售额或超5000亿。报告期内公司拿地力度大增，共新增土储计容建面984万方，拿地成本820亿，同比分别增长19%和54%，拿地权益比73%，平均楼面成本8328元每平米（核心城市占比提高）。

截止2020年中，公司在建+待开发土储约2.11亿平方米。

多元投资能力凸显，产业链投资是重要看点。报告期内，保利物业在管面积3.17亿方，合同面积4.93亿方，净利润4.11亿元（+28.0%），在百强物业企业中排行第三、央企第一。公司旗下商业管理板块管理面积287万方，并开始以轻资产模式实现管理输出。公司联营企业保利（横琴）资本在一二级市场多次进行公开投资（爱企查数据显示37次），可能是未来联合营投资收益的重要来源。

融资成本继续降低，扛风险能力极强。报告期末公司有息负债3021亿，平均融资成本仅4.84%（相比去年底进一步下降0.11pp），扣除预收账款资产负债率仅为66.1%，维持较低水平。期末持有货币资金1257亿，现金短债比1.96倍。

盈利预测与投资建议。我们小幅调低盈利预测，预计2020-2022年EPS分别为2.64元、3.22元、3.55元，考虑到公司土地投资力度加大，信用优势明显，产业链投资空间大开，维持“买入”评级，目标价20.0元不变。

风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。

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