新城悦上半年收入同比上升43%至约12.2亿元，主要受惠在管规模的上升。收入结构上的改变导致分部毛利率变化不一，但整体毛利率维持稳定。受惠规模扩张的成本效率改善，行政及销售费用占收入比同比下降1.1个百分点，净利率上升1.8个百分点，净利同比上升61%。整体而言上半年业绩合符预期，净利增长高于早前盈喜公告上的指引。我们上调公司2020-22年净利预测15%/15.4%/15.6%以反映公司增值服务增长加速及行政成本的下降，并把目标估值锚由2020年推展至2021年，维持1倍PEG的定价目标。上调目标价至每股港币35元，维持买入评级。
报告摘要收入增长超过40%。新城悦上半年收入同比上升43%至约12.2亿元，主要受惠在管规模的上升，在管面积同比上升60%至约7100万平米。从分部收入来看，传统的物业管理服务及开发商相关服务分别同比上升33.3%及8.8%；社区相关服务及智慧园区服务的增长速度较高，分别同比上升94.7%及133%。社区增值服务上升速度较高，主要受惠于：一、新盘交付有所上升，带动拎包入住服务的需求；二、卫生事件发生后，对物资、食品的配送，及入户保洁等服务的需求上升。
整体净利率上升。整体毛利率同比上升0.6个百分点。分部毛利方面，社区增值服务分部毛利率下降18个百分点，主要受结构改变所致，上半年毛利率较低的宅配及家装等服务增长率较高，拖低了整个板块之毛利率。基础物管方面，分部毛利率同比上升近4个百分点至32%，主要受社保减免等宽免政策所致。预纾困措施下半年将持续，加上车位销售等高毛利业务在下半年将加速发力，我们预期毛利率在下半年将维持较高水平。另外，受惠规模扩张后的成本效率改善，行政及销售费用占收入比同比下降1.1个百分点，整体净利率上升1.8个百分点，净利同比上升61%。
收入及盈利结构持续改善。公司在外拓方面，截至2020年6月，第三方项目占总体在管规模约35%，比去年底约29%，上升6个百分点。第三方项目占总体合约面积约26%，比去年底约22%，上升4个百分点。外拓比率的上升反映公司独立发展的能力。此外，公司社区增值服务加上智慧园区服务之分部毛利占总毛利的比率亦由去年上半年约28%上升至今年同期的30%。
维持“买入”评级。整体而言，新城悦上半年业绩大致合符预期，净利增长高于早前盈喜公告上的指引。关联公司新城控股预计2020年竣工约3600万平米，其中住宅项目2550万平米，同比上升约100%。2020年下半年将迎来比2019年下半年更多的新项目交付，增长势头保持强劲。公司在6月发出激励计划，净利在2020-22年间平均年增长须要达40-50%，增速保持较快水平。我们上调公司2020-22年净利预测15%/15.4%/15.6%以反映公司增值服务增长加速及行政成本的下降，并把目标估值锚由2020年推展至2021年，维持1倍PEG的定价目标。上调目标价至每股港币35元，维持买入评级。
风险提示：并购成功的不确定性；增值服务发展的不确定性。
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