国家统计局前6月房地产行业数据点评：地产投资增速转正，基本面维持强势

上半年销售降幅逐月收窄,基本面韧性依旧,东部及西部区域表现领先:上半年全国商品房销面及销额同比分别降8.4%/5.4%,相比前5月分别收窄3.9/5.2pct,上半年来销售降幅逐月收窄,单月同比5月由负转正跳升后6月升幅略有收窄至2.1%/9.0%。分区域看,上半年东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为-5.4%/-14.1%/-5.6%/-17.3%,相比前5月分别收窄4.5/3.2/3.7/5.1pct,前期表现较弱的东北部6月强势回升,总体来看上半年东部以及西部区域表现较强。分业态来看,住宅/商业/办公楼上半年销面同比分别为-7.6%/-20.7%/-26.5%,住宅延续反弹,商业及办公楼表现趋缓。总体来看疫情背景下上半年销售基本面再现强劲韧性,销售表现持续回暖。

地产投资增速转正,拿地开工保持强势:上半年土地购置面积及成交价款同比分别为-0.9%/5.9%,土地购置面积降幅快速收窄,而成交价款升幅稍有回落,单月购置面积同比大升12.1%,从绝对量来看为2015年以来仅次于2018年同期的水平。开竣工方面,上半年新开工及竣工面积同比分别降7.6%/10.5%,相比前5月分别收窄5.2/0.8pct,新开工单月同比升幅扩大至8.9%,保持强势,竣工单月同比再度转负至降6.6%,而近两月竣工表现有所趋缓。上半年施工同比升2.6%,相比前5月扩大0.3pct。受益土地市场、施工及投资单价提升的拉动,6月地产投资累计增速年内首次转正至升1.9%,前5月为降0.3%,单月投资增速再度扩大至8.5%,升幅连续扩大3个月,分区域看,上半年东部、中部、西部及东北部投资增速分别为2.3%/-4.8%/7.6%/1.0%,继西部及东北部后东部增速同样由负转正,其余区域也均有改善。

资金面明显改善:上半年房企到位资金累计降1.9%,相比前5月降幅收窄4.2pct,单月同比升幅扩大至13.2%,资金面持续改善。按来源看,定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭同比分别为-7.0%/0.8%/3.5%/3.1%,自筹资金、国内贷款及个人按揭均由负转正,定金预收款降幅也大幅收窄,单月同比除自筹资金外均明显改善,其中国内贷款单月同比由上月的9.2%扩大至20.3%。近期央行发布了新增贷款情况,居民中长期贷款占全部新增贷款比重继续提升至35%。

维持推荐评级:上半年疫情背景下,房地产市场表现屡超预期,销售、投资及资金面均有明显改善。近期政策面深圳调控政策加码、福建珠海进一步放开了落户限制等等,一方面强化了“房住不炒”“维持平稳”的楼市主基调,另一方面也体现了“因城施策”的基本操作框架,一些表现火热、房价短期涨幅较大的城市政策上可能会有实质性压制。考虑到1)下半年供给较为充足,2)宏观及资金面相对友好,我们维持全年销售小幅下降的判断,中长期仍然看好都市圈的加快推进及重点城市的发展。我们认为当前时点仍可适当保持积极,赚业绩的钱依然存在空间,推荐关注龙头和二线中的弹性品种,1)龙头企业中的弹性品种,保利、招蛇等,2)二线弹性标的(合规要求部分公司无法覆盖)。

风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。