房地产行业点评：南京调控温和落地，看好房价继续复苏

事件

7月22日,南京市住建局发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。《通知》从土地市场调控、刚性购房、限购、热点楼盘销售、住房装修行为、存量住房交易信息公开、维护市场秩序、属地监管等方面完善了南京市的房地产调控细则。

评论

此次《通知》主要为稳定市场预期,支持刚性需求,在调控上并未有实质严厉的限购、限贷措施。

①自3月疫情缓解以来,南京市房地产市场回暖明显,成交量与成交均价均明显上涨。2020年6月南京市出台了“限房价、竞地价”的土地新政,此次通知提出严格执行“限房价、竞地价”出让模式,是延续6月份土地新政;

②《通知》在限贷政策上未提出更加严厉的新政策,目前仍然沿用旧政策;

③设置单项目向本市户籍无房家庭提供房源的最低比例(30%),有利于保障刚性需求。

④为离婚增加购房名额的问题打补丁。

⑤加强热点楼盘销售及公示环节管理,保证销售环节的公平性及透明度。

预计全国商品房量价仍将维持良好的恢复势头。

①疫情恢复以来全国多个热点城市房价出现明显上涨。在过去几年房价上涨较慢的背景下,今年房价恢复性上涨是可以被容忍的。近期发布调控通知的南京、深圳均为疫情恢复以来房地产市场成交活跃,房价上涨较多的热点城市,是因城施策的体现。并且两城发布的通知在内容上均未体现更为严厉的措施。

②在全国信贷环境较为宽松,新冠疫情得到控制,经济复苏情况良好的情况下,我们预计三季度全国商品房销售的量和价将维持二季度的恢复势头,继续保持量价齐升。部分城市的调控和行业整体的恢复进程并不冲突。

房价上升,行业进入毛利率回升周期和存货质量提升周期。由于全国房价呈现回暖态势,毛利率下行趋势得到改善,同时存货价值提升,存货质量改善是股价最重要的中期推动力。存货提升和头部房企市占率继续提升仍是未来阶段的主要趋势。

投资建议

存货质量提升周期对股价的推动是持续的,我们认为下半年房地产股票的上涨可以持续。并且我们认为头部房企的市占率提升将带来超额收益。看好万科A、保利地产、金地集团、中南建设、金科股份。

风险提示

房地产调控超预期收紧;销售恢复程度低于预期。

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