房地产行业周报2020第21期(5.16~5.22)：政府工作报告重申“房住不炒”，重点城市新房成交持续改善

地产板块下跌2.57%,连续三周跑输大盘,板块PB估值创新低:本周大盘下跌2.27%,除商业贸易外各板块均有下跌,电子、通信等跌幅较大。

地产板块下跌2.57%,连续三周跑输大盘,于28个行业中表现位列第15位。估值方面,本周板块PE估值下降至8.02X,PB估值下降至1.19X,PB估值创历史新低,PE及PB估值相对全部A股的折价为47%及25%,若剔除银行股折价分别为63%及42%,折价幅度继续处于历史最高位。

个股方面,本周板块涨幅前五为荣丰控股、南都物业、张江高科等,其中荣丰控股于周日晚公告拟筹划以发行股份及支付现金方式收购芜湖东旭威宇医疗器械科技有限公司100%股权,并于25日开始停牌;张江高科受益于上海本地股及租售同权概念。跌幅前五为ST松江、中珠医疗、鲁商发展等,其中中珠医疗持续面临退市风险,此外控股股东部分股份司法拍卖受疫情影响暂缓。本周重点公司全数下跌,世茂、万科、金地跌幅较小,分别下跌0.70%、1.29%及2.06%;泰禾、世联行、中南跌幅较大,分别下跌8.97%、8.13%及5.61%。

2020年政府工作报告发布:5月22日,国务院总理李克强于第十三届全国人民代表大会宣读政府工作报告。其中关于房地产部分主要提及以下三点内容:1)深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。2)加快落实区域发展战略3)新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。(点评请参考外发报告《坚持房住不炒,加速区域发展,旧改继续深入,未提及房产税__2020政府工作报告房地产部分点评》)本周重点城市新房成交累计降幅连续收窄10周,三线表现相对较好:成交上,本周重点27城新房成交量环比基本与上周持平,同比降幅有所扩大,年初至今累计同比降29.7%,累计降幅连续收窄10周。分能级看,本周重点一二三线新房周成交量同环比均有下降,三线表现相对较好,累计来看年初至今一二三线新房成交同比-32.1%/-38.0%/-21.5%,累计降幅基本与上周末持平。供给上,本周重点10城新增供给同环比继续回升,年初至今新增供给累计降23.2%,降幅连续收窄2周。截至本周末狭义去化周期15.01个月,受成交滚动计算影响去化周期持续扩大。分能级看,年初至今重点一二三线累计新增供给同比分别为-22.8%/-15.3%/-33.6%,一三线累计降幅均有改善,截止本周末一二三线去化周期11.81/9.34/18.33个月,三线去化周期一月中以来首次出现下降。

维持推荐评级:本周五政府工作报告中重申房住不炒、因城施策主基调,基本符合预期,此外在货币政策方面的表述为“稳健的货币政策要更加灵活适度”,在“六稳”及“六保”背景下,我们预计未来行业政策将维持目前稳中偏松的基调。基本面来看近期重点城市新房成交持续改善,表现出较强的韧性。在稳中偏松的政策基调下,我们看好重点城市结构性机会。

此外,在相对宽松的宏观及资金环境下行业优质公司有望受益。考虑到板块估值屡创历史新低,我们维持板块“推荐”评级,看好两条主线,1)运营稳健的龙头企业,建议关注万科、保利、招蛇等,2)二线弹性标的(合规要求部分公司无法覆盖)。

风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期