房地产行业：房地产开发业务流程、会计处理及评价指标

土地获取阶段

获取土地使用权是房地产项目开发的首要条件,同时,土地成本也是商品房成本的重要组成部分。房地产开发企业获取的土地使用权根据用途不同应确认为不同科目,当其用于建造房屋来出售时应计入开发成本,而当其用于赚取租金或资本增值时应计入无形资产。

开发建设阶段

房地产开发建设流程包括报批报建手续、项目施工建设、竣工验收备案和产权初始登记。开发阶段涉及的成本项目主要有土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费和期间费用,需要经过归集和分配分别计入对应项目的开发成本中。

房屋销售阶段

房屋销售包括预售和现房销售两种方式,为了加快资金周转,房企通常采取预售的方式。房企预售一般在项目的开工后竣工前,各地对房企预售条件不尽相同,在不同时间段会根据调控对预售流程做出调整。由于预售制度,房企的销售回款需计入预收账款科目,在竣工交付后达到了结算条件才可确认收入,因此房企的收入确认一般会滞后销售1-2年。

房企财务分析指标

由于房地产开发周期长、收入确认滞后、存货占比大且无法快速去化等特点,因此对房地产企业的财务分析指标需要进行一定的优化。本段,我们对适用于房地产企业的公司规模指标、盈利能力指标、营运能力指标、财务杠杆指标和偿债能力指标进行详细的介绍。

投资建议

行业方面,在国家“房住不炒,稳字当头”的政策及严控金融风险的情况下,行业保持平稳发展是未来政策的主要基调。房企方面,虽然受疫情影响,销售整体承压,但行业集中度提升的逻辑不会改变,预计疫情过后,头部房企的集中度将进一步提升,并且在货币及财政政策更为积极的情况下,房企的融资环境有望持续改善。当前,房地产板块估值仍处低位,业绩确定性强,股息率高,我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展。相关受益标的包括华夏幸福、融创中国、龙湖集团、旭辉集团、中国奥园、中国金茂、中国恒大等。

风险提示

房地产调控政策的不确定性,销售不及预期。