A股房地产板块大涨点评：基本面升势明显，更积极地看待2020下半年

事件:

7月1日,A股房地产板块在沉寂已久后出现大涨,整体涨幅明显,300地产指数涨幅4.99%,万科涨7.46%,保利涨7.58%,招商蛇口涨4.99%,金地涨10.00%,阳光城涨9.94%,中南建设涨7.30%。

点评:

我们在5月18日提出“销售转正预期提升”,6月16日提出“行业短期基本面升势明显,下半年建议积极配置”,6月22日发布中期策略《房地产:

更积极地看待2020下半年》提出“政策面平稳,资金环境相对宽松,为基本面持续修复奠定基础,行业短期升势明显。目前AH主流房企整体估值水平处于低位,高股息收益对长线资金具备较强吸引力,叠加海外资金回流预期,建议下半年对地产股配置可更加积极”。

我们认为当前政策面侧重供给端纾困托底,地方引才力度增强,重申“约束中求平衡”的整体政策框架。宏观流动性充裕,资金面边际改善,整体均衡,但避免房地产过度吸收信贷资源而产生“资金黑洞”效应的内生约束仍在。需求侧按揭投放路径依赖,利率跟随LPR下降;供给侧资金来源此消彼长,发债放量,信托严控。

得益于银行按揭投放路径依赖、疫情积压需求集中释放、房企加大推盘力度、置业情绪短期回温,短期销售反弹明显,我们预测2020全年商品住宅销售金额同比持平,销售面积同比-5%。

6月,CRIC数据显示,我们跟踪的40家主流房企单月销售额同比+15%(5月单月+11%),1-6月40家销售额降幅累计同比收窄至-2%(1-5月累计-7%),部分房企2020年上半年销售同比数据较好,如中国金茂同比增长约31%,金地集团同比增长约19%,世贸房地产同比增长约10%,招商蛇口同比增长约9%。持续向好的销售数据有力地激发了市场情绪。

供给侧地产链“硬核反弹”持续,新开工受制于高基数/棚改退潮/饱和备货约束,预计全年新开工面积-5%;开工库存回升,可售库存平稳,去化周期可控;竣工回归合同约束,复苏态势明显,边际波动,预计全年竣工面积+6.5%;施工增速回升,净停工逐步收窄,预计全年+4.4%;施工类投资韧性较强,土地购置费继续增长,房地产投资预测全年同比+5%左右。

主流房企销售和营收有望延续增长,利润端积极因素渐显。收入端:AH主流样本房企的2020年平均销售目标同比+11%,结算覆盖度仍在高位(A股25家约139%,H股20家约97%),竣工交付意愿积极,预计2020年AH龙头房企营收增长确定性较高;利润端:融资成本下行,拿地权益比例提升,积极因素渐显;股东回报:进一步下调派息比例的可能性较低。

投资建议

目前AH主流房企整体估值水平处于低位,高股息收益对长线资金具备较强吸引力。叠加海外资金回流预期,建议下半年对地产股配置可更加积极。推荐万科A/万科企业、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国、中国金茂。关注阳光城、中南建设、金科股份、世贸房地产、旭辉控股。

风险提示:

新冠疫情冲击明显,全球经济整体降速,影响居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出;房企还债高峰来临,部分中小房企信用风险提升;办公楼出租率及租金水平下降;消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑。

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