大悦城：多元化拿地积极，融资优势凸显

1.事件。

公司发布了2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入337.86亿元,同比增长52.41%;公司实现归属上市公司股东的净利润23.8亿元,同比增长15.3%,扣非后归属上市公司股东的净利润为12.3亿元,同比增长0.51%;公司基本每股收益为0.61元,同比增长15.09%。公司2019年度分红派息预案:以2019年末公司总股份数4,286,313,339股计算,每10股派送人民币1.7元(含税)现金股息。

2.我们的分析与判断

(一)营收同比大增,毛利率保持稳定。

2019年公司实现营业收入337.86亿元,同比增长52.41%;实现归母利润23.8亿元,同比增15.3%。销售毛利率为41.2%,保持稳定,销售净利率由2018年的14.2%小幅下滑至10.97%。三费率由2018年的15.19%降至13.6%,原因是公司融资优势凸显,财务费用率由7.2%下降至4.9%。公司前三季度业绩同比增速为47%,四季度结算量较少,叠加资产减值准备的计提,导致全年业绩低于预期,影响了业绩释放节奏。公司2019年实现签约金额(操盘口径)618.5亿元,同比增长27%。

(二)多元化土地获取能力保证公司长期发展。

公司结合“中粮”及“大悦城”的品牌优势,公开市场和非公开市场并重,获取成规模的优质土地。同时,充分盘活内外部资源更新城市存量土地,最大化获取土地储备。公司旗下的大悦城地产是商业地产行业的标杆品牌,项目精准定位于18-35岁新兴中产阶级,运营优势明显。全年新拓展7个城市,获取22个项目,总计容面积500万方,基本位于市场基本面健康的二线及强三线城市,拿地金额276.2亿元,拿地均价5535元/平米,较18年年拿地均价6433元下降14%。公司整体运营效率提升,拿地至开工同比缩短2.2个月,拿地到开盘同比缩短5.6个月。公司2019年末持有已开业10个大悦城及1个祥云小镇,购物中心可出租面积共计86万平,全年出租率97%,实现租金收入31.8亿元,还通过管理输出模式运营天津和昆明的大悦城项目。

(三)融资积极,引入险资战投实现共同发展。

2019年12月,公司成功完成非公开发行募集24.26亿元,是2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行案例。引入持股比例超过5%以上的险资战投太平人寿,优化公司资本及治理结构。债权融资方面,完成8亿美元银团贷款低息融资;中粮置业2019年初发行23.6亿元公司债,四季度又成功获批30亿公司债,10亿中期票据及30亿可续期中票。全年融资成本降低,资产负债率下降0.98个百分点。

3.投资建议。

基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场行情的考虑,我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为0.75、0.90元。以3月30日5.5元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.3倍、6.1倍,市净率1.4倍。作为内资商业地产的标杆企业,公司坐拥一二线城市的核心地段优质资产、品牌优势尽显,商业+住宅双轮驱动协同发展一方面最大化公司的品牌价值、一方面助力多元化拿地,保证公司的未来发展,轻重资产模式并重,融资成本低于同业,我们继续维持对大悦城“推荐”评级。

4.风险提示。

疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,商业地产出租率不佳风险,毛利率下滑风险等。