房地产行业研究报告：百强房企恢复程度存差异

根据克而瑞统计,四月份百强房企单月总销售额约9000亿元、同比上升0.6%,销售较佳的如世茂、金茂、龙光、禹洲、建业及建发,同比增长在40%以上,整体市场基本复苏进度良好。然而两会临近,房住不炒作为大方向,有关信息预计将被强调,短期对于板块造成压力。从中长期来看,在支持经济的考虑下,我们预计政府将温和地放松融资和调控环境,有关资源亦会向拥有产业整合能力之头部企业所倾斜。我们继续看好行业龙头,短期建议关注增长保持较快之头部房企。

报告摘要百强恢复程度存差异。四月份百强房企单月总销售额约9000亿元、同比上升0.6%,权益销售额约6600亿元、同比微跌1.1%,整体销售基本已回复至去年水平,月度销售情况在三月份的基础上持续改善(三月单月百强房企总销售及权益销售同比下跌18%及15.9%)。但细分来看,销售复苏情况仍然存在差异,从四月份单月情况来看,销售较佳的如世茂、金茂、龙光、禹洲、建业及建发,同比增长(根据克而瑞统计)在40%以上水平。部分头部企业如融创、正荣等四月份销售同比仍然录得下跌,但销售情况亦逐步改善中。

政策略为收紧避免「过热」。根据统计局官方数据,中国首季度商品房销售额累计值20,365亿元、同比下降24.7%,商品房销售面积累计值21,978万平方米、同比下降26.3%。两者跌幅均比一、二月份有所收窄。商品房销售均价 9,266元/每平米,同比上升2.2%。部分热点城市楼市开始出现「过热」情况而被受关注,如深圳被指一些企业通过房产抵押获取经营贷、消费贷,有关资金再传导至楼市。深圳成交面积及金额首季度分别同比上升5.9%及微跌1.3%,出现「过热」情况,监管部门亦因而有所注意。

土地市场供需仍然紧张。土地购置方面,经过三月份的调整期,随着企业逐步复工四月份投资明显返弹,四月份首百名房企土地购置总金额约3870亿元、同比微升0.3%,比三月情况大有改善,三月总金额约1130亿元、同比下跌49.3%。然而,土地市场依然火热,四月份首百名房企土地购置建面约6280万平米,同比下降18.5%,虽然首百名房企土地新购面积及金额不能直接计算出楼面价,当中存在统计上的差异,但从趋势上我们可以观察到企业从招拍卦的拿地成本正在上升,我们认为部分原因来自过往行业去杠杆下房企存货不足而导致供需差异,令土地市场热度在疫情中不冷反升。

首选稳中带增长之行业龙头。综合销售及投资数据,整体市场基本复苏进度良好,大湾区及长三角成交已恢复往年70-80%之水平。从个别一、二线城市「过热」的情况来看,经济人口较佳的城市在需求侧上仍然强劲。然而两会临近,房住不炒作为大方向,有关信息预计将被强调,短期对于板块造成压力。从中长期来看,在支持经济的考虑下,我们预计政府将温和地放松融资和调控环境,有关资源亦会向拥有产业整合能力之头部企业所倾斜。我们继续看好行业龙头,其融资、城市更新及并购拿地上的比较优势可以使他们更能把握政策及投资上的窗口期。短期建议关注增长保持较快之头部房企。

风险提示:i) 经济下行对销售压力;ii)资金链压力上升。