房地产行业19年报及20Q1季报综述：业绩可观，杠杆维稳，主流房企销售、竣工不悲观

总结:2019年,优质公司仍然凭借自身土储、销售、经营管控、资金等优势,与行业向下周期对抗,录得相对不错的业绩表现。2020年一季度,受到疫情影响,销售、施工端严重受阻,业绩出现一定下滑。展望2020年,行业集中度仍将持续攀升,房企开工规模受影响,但竣工增速不悲观;从后续业绩持续性看,一线房企业绩更具确定性。

行业集中度仍在攀升,主流房企目标增速14%。2019年,TOP100房企销售金额集中度提升至73%,同比提升6个百分点,再创新高;TOP50后的房企对规模诉求更强。从已披露的房企销售目标看,2020年销售增速均值在14%。疫情对一季度行业销售造成较为严峻结果,但主流房企凭借自身货值铺排,对全年销售增长仍有较强信心。

疫情影响下,结算、业绩持续下滑,但处于可观水平。2019年,房地产板块营业收入同比增长20.4%,同比下降0.4个百分点。从各线房企看,各线房企分化持续加剧,一线房企表现更具周期对抗性,三线房企依旧惨淡。房企业绩增速自2016年后持续下滑。2019年,房地产板块归母净利润同比增长10.7%,同比下降3.5个百分点,业绩增速自2016年以来持续下降,主要源于结算规模增速下降,同时在房住不炒调控政策下,板块毛利率有所压缩,房企出于谨慎原则计提更多资产减值损失。从一季度情况看,疫情影响竣工节奏,一线房企业绩增速仍为最佳,二线断崖式下滑。

毛利率略有下降,减值损失导致盈利能力回落。2019年末,房地产板块整体毛利率为31.7%,同比下降0.8个百分点,毛利率仍然维持高位,但下滑趋势不改;三项费用率为9.5%,同比略降0.2个百分点;资产减值损失占营收比例为1.2%,同比下降0.2个百分点,但从历史数据看,2018年后出于审慎原则,资产减值损失计提规模持续高位;销售净利率为11.5%,同比下降1.0个百分点,自2017年开始持续下降。一线房企在盈利能力上仍然有持续优异的表现,其中保利地产、招商蛇口、新城控股、华侨城A、金地集团净利率水平均高于15%。

杠杆水平略有下滑。2019年末,房地产板块整体资产负债率79.0%,同比下降0.8个百分点,一、二线房企资产负债率仍然远高于三线房企;除预收后的资产负债率为53.4%,同比下降1.0个百分点。

合同负债增速放缓,一线业绩确定性更强。2019年末,房地产板块合同负债同比增长17.6%,同比下降16.8个百分点;其中三线房企增速最高。一线房企业绩确定性仍然更强,一二三线房企合同负债对营收的覆盖倍数分别为133%、97%、78%。

开工下滑明显,竣工增速仍较为可观。2019年主流房企开工规模有所回落,开工面积增速均值在-1%。受疫情影响,一季度施工窗口期较少,预计全年开工面积增速均值在-12%。竣工规模仍然可观,2020年主流房企竣工增速维持高位,竣工面积增速均值在30%。

投资建议:疫情短期制约行业基本面,地方调控政策逐渐由供给端向需求端过渡,融资情况持续改善。未来房企表现将趋于分化,资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。持续推荐保利地产、万科A、金地集团、中南建设、招商蛇口、华夏幸福、金科股份,内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、建发国际集团、金地商置。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;棚改货币化不达预期。