宽信用背景下,销售好转、限价松动利好利润率修复,给予行业看好评级我们认为,地产仍是当前财政和投资的重要托底工具,政策将会长期给予当前框架之下,但力度则会相机而变。目前销售、区域政策、融资等方面均持续向好,在宽信用的大环境下,限价政策有所松动利好房企利润率修复,存货价值有望得到重估。目前房地产板块估值有所修复,板块PE-TTM为9.84倍,但仍处于历.史绝对低位(分位点13.2%,从低到高)。当前结算项目主要为2017-2018年销售项目,伴随疫情影响逐渐消散,对全年业绩影响相对较小。我们建议三季度继续关注地产板块机会,给予行业看好评级。
政策:央行下调再贷款、再贴现利率,销售持续回暖,多地限价政策松动信贷政策持续宽松,央行决定于7月1日起下调再贷款、再贴现利率;其中,支农再贷款、支小再贷款利率下调0.25个百分点;再贴现利率下调0.25个百分点至2%;此外央行还下调金融稳定再贷款利率0.5个百分点至1.75%。年初至今,多地对限价政策小幅放松,长沙洋湖地块限价14800元/平米创新高;上海、武汉、杭州限价政策均有小幅松动。限价松动,房企利润率有改善空间,房企迎来存货价值重估契机。
成交:一二手成交持续修复,二线城市表现最佳1)新房: 2020年第27周,全国32城成交面积663万平米,同比增长25%,环比增长18%;从累计数值看,年初至今32城累计成交面积达9655万平米,累计同比减少13%,增速降幅仍在收敛。2) 二手房: 9城二手房成交累计增速降幅收窄至-14%。3)根据CRIC公布的百强房企销售排行榜, 2020年1-6月, TOP100房企销售金额、面积同比增速持续复苏至-2.7%、-3.5%, 较前值分别提升5.3、4.4个百分点。我们认为,疫情对成交带来的消极因素正在逐渐褪去,前期积压的购置需求有效保障后续成交走势。信贷宽松环境下,房地产价格稳中向好,对房企来说,“价稳量增”是当前政策格局下的最优局面。
资金:信用债发行规模可观,海外债基本持平1)房企信用债、海外债发行规模累计增速分别为26%、3%。2020年第27周,信用债发行31.29亿元,同比减少72%,平均加权利率5.24%;海外债发行12.6亿美元,同比增加215%,平均加权利率5.94%。大趋势看,2020年受益于货币.政策持续宽松,叠加市场逐渐由宽货币向宽信用过渡,房企发债规模有所提升、成本也有所改善。2) C端房贷利率仍处于下行通道。根据融360数据,2020年6月,全国首套房贷款平均利率为5.28%, 环比下降4BP; 二套房贷款平均利率为5.60%,环比下降3BP,这是首套房、二套房连续下调的第6个月。C端房贷利率仍在下行通道,利于缓和居民还贷压力,释放居民置业需求。
风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动。
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