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地产行业周报:复盘历史,低估值地产何时迎来修复

来源:平安证券 2020-06-29 00:00:00
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本周观点:目前地产估值已跌至2008年以来4%分位,本周我们通过复盘历史,探讨何时地产将迎来估值修复,主要有三种情况:1)行业下行压力大,政策改善预期强烈;2)年末估值切换、配合政策边际改善或基本面复苏超预期;3)大盘大幅下跌带来风险偏好下降,地产股低估值、高股息率、低持仓性价比凸显。站在目前时点,短期尽管政策步入观察期,但随着供给持续放量、上年低基数背景下,成交有望延续高位,基本面持续改善有助于板块估值修复,关注销售及中报表现佳的优质房企如中南建设、龙光集团、万科A。

中期随着去化率承压、库存持续积累,行业下行压力或将逐步加大;结合中央以“稳”为主、因城施策主基调,年末有望迎来政策窗口期,叠加估值切换,地产板块将迎来较好投资机会,关注优质龙头及弹性二线如万科A、保利地产、金地集团、中南建设、新城控股等。同时持续关注受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。

政策环境监测:1)银保监会:坚持房住不炒,防止资金违规流入房地产市场;2)海南:全面放开对高校毕业生的落户限制。

市场运行监测:1)假期因素致成交下滑,短期有望回升。受端午假期网签滞后影响,本周(6.21-6.27)新房成交5.5万套、二手房成交1.4万套,环比降14.6%、41.1%;6月新房月日均成交同比降0.2%,较5月降5.7pct。短期随着供应量上涨,销售有望延续回升。2)改善型需求占比提升。5月32城商品住宅成交中,90平以上成交套数占比环比升5pct至80%。3)推盘显著回升,后续料将逐步放量。

6.15-6.21重点城市新推房源1.57万套,环比升52.2%;去化率63.7%,环比降0.1pct。冲击半年度销售背景下,预计短期房企仍将加大推盘力度,推盘有望持续回升。4)库存环比增加,中期或仍将上行。16城取证库存9527万平,环比升1.3%。中期随着取证推盘加快、去化率承压,库存仍有进一步上行压力。5)土地成交、溢价率回落,二线占比上升。上周百城土地供应建面2074.7万平、成交建面1818.1万平,环比升10%、降11.6%;成交溢价率13.6%,环比降1.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比23.8%、43%、33.1%,环比分别降3.3pct、升12.8pct、降9.5pct。由于疫情导致地方财政支出增加,后续各地仍有望加大供地数量及质量;中期来看,随着楼市供应逐步增加,或将对房企销售去化及回款造成压力,影响房企拿地热情。

资本市场监测:1)地产债:本周房企境内发债47.5亿元、海外发债12.5亿美元,较上周减少66.6亿元、14.1亿美元;境内外发行利率处于3.25%-12%区间,可比发行利率较前次持平。2)信托:本周集合信托发行102.15亿元,较上周减少10.67亿元。3)地产股:本周申万地产板块涨0.57%,跑输沪深300(+0.98%);当前地产板块PE(TTM)9.01倍,估值处于近五年9%分位。

风险提示:1)供货及交付节奏不及预期风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。





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