物业服务行业2020年下半年投资策略:复盘五年发展历程,展望五大发展趋势

物管板块复盘:四大发展阶段,疫情后价值深度挖掘

根据上市进度及股价表现,结合行业节点事件,我们将行业发展分为4个阶段:1)第一阶段:价值潜伏期(2014.7-2017.5);2)第二阶段:价值逐步发现(2017.5-2018.10);3)第三阶段:价值受到市场高度关注(2018.10-2020.3);4)第四阶段:疫情后价值充分挖掘(2020.3-至今)。

物管行业发展五大边际趋势

1)疫情防控常态化,短期职能长期化。我国目前已进入疫情常态化防控阶段。居民和政府对物业的需求增加固化,企业部分短期防疫职能长期化;2)加大对社区消费场景的挖掘和建设。近年来行业不断扩大社区消费型业务覆盖面和种类,单位效能快速提升。随着“私域流量”概念兴起,物业管家在一定程度上成为KOC。物业管家带货具备渠道和成本优势。3)科技赋能提升管理效率。疫情防控中,物业企业的科技应用得到了充分发挥。当前行业信息化提升主要包括两个方面:增值服务平台建设和内部管理信息化提升。对“中台”科技的持续投资,展现了企业的战略定力。4)切入城市服务,提升行业发展空间。随着市场化推进,政府部门开始解决多条线管理所产生的摩擦成本,物业城市服务崛起。“后疫情时期”,物业企业加速布局城市服务。5)行业集中度加速提升,并购整合加剧。疫情对于多数中小企业(包括物业企业和房地产企业)来说是一次严峻考验。年初至今,已有多家物业上市公司进行市场融资,预计下半年将会看到较多的并购案例落地。

投资建议

关注五条主线:1)各方面指标优异的龙头个股,推荐碧桂园服务、雅生活服务;2)二线规模梯队的高成长弹性标的,推荐新城悦服务、永升生活服务;3)增值服务壁垒深厚的品质服务商,推荐绿城服务;4)资源和赛道较好,运营效率有望进一步提升的物管央企,推荐招商积余、中海物业、保利物业;5)扩张积极、估值较低“五条小龙”:推荐时代邻里,关注建业新生活、佳兆业美好、宝龙商业、奥园健康。

风险分析:人工成本上行风险;增值服务拓展的不确定风险;对于关联房企过于依赖的风险;外包占比提升下的质量控制风险。

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