房地产行业：政策加码尚待观察，业绩与股息确定性显著

高频数据显示销售仍处于复苏通道中。伴随全国疫情进一步好转,销售持续复苏,本周(3月7日至3月13日)wind统计的30城成交同比下滑42.2%,负增长仍处于收敛趋势中。虽然周度数据显示销售有所好转,但我们预计月频数据显示销售的恶化是很显著的。我们预计前2月销售、新开工、开发投资均将大幅度下滑。

伴随行业基本面下行,后续需求端政策有待确认。近期部分城市出台鼓励居民购房的需求端政策,但普遍在很短时间内撤销。我们认为行业基本面在疫情这样的一次性冲击过后,自身也会有所修复。因此,短期的疫情冲击不足以成为判断需求端政策的证据。如果后续经济再进一步失速下行,且房地产开发投资增速成为经济增长的拖累项,地产需求端政策出台的可能性会极大提高,目前仍然以呵护房企流动性的供给端政策为主。我们认为今年的两会是一个重要的政策观察窗口期。

货币宽松周期中,房企融资成本将继续显著下行。我们观察近期到房企新发债融资成本显著下行。随着全球流动性宽松,且全年稳增长目标不变,我国货币政策宽松周期也将延续,有助于房企抓住窗口期发债改善自身融资成本。同时我们认为伴随3月13号定向降准,后续MLF利率有望下行从而引导LPR利率进一步下行,这也有利于房企融资成本的改善。居民端按揭贷款利率受各地因城施策调控的制约,我们认为下降幅度或相对有限。

国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》,地方供地更具自主权。本次《决定》在严格保护耕地、节约集约用地的前提下,赋予省级人民政府更大用地自主权。第一,对于永久基本农田以外的农用地转建设用地,审批事项“授权”到省一级政府,这一点是对2020年新土地管理法的落实。其次,将永久基本农田转建设用地,审批事项“委托”到省一级政府,首批试点区域有8个省级区域,这一点是对新土管法的突破。我们认为本次改革有助于释放土地红利,有利于缩短用地审批时间,提高基建项目落地效率,从而帮助各地实现经济增长目标。

投资建议:短期看淡政策,年报季中,房企业绩和高股息率的确定性较强。中期看,货币宽松周期有望延续,房企加权融资成本有望降低;中小房企或出于流动性危机出售自身较优质资产,现金流充裕的房企有望把握这一机遇改善自身土储结构。长期看,房地产刚需和改善性需求仍然大量存在,龙头中的成长型公司有望受益于市占率提升,推荐在投资、产品、土储等方面优势明显的融创中国。

风险提示:宏观经济超预期下行,政策边际改善不及预期,房企结转不及预期