房地产行业报告：龙头具有更扎实的阿尔法，板块超额收益亦值得期待

投资建议

行业:疫情加大行业基本面波动性,加重了行业基本面下行趋势。行业自2019Q2起处于供给侧驱动的逻辑内,销售、新开工、开发投资等数据增速下行趋势较明确,但受到短期低库存因素的影响,新开工和开发投资增速下行幅度或弱于销售增速下行幅度。尤其是开发投资,将受到建安投资的支撑,大幅下落的可能性较低,开发投资增速或仍将高于GDP增速,继续充当经济压舱石的作用。我们预计全年销售面积增速-5%,销售金额增速-8%,新开工增速4%,开发投资增速8.5%,到位资金增速-0.7%。

政策:政治局会议提“平稳健康”,“关闸放水”连续性强,“因城施策”供给先行。中央层面,“平稳健康发展”的意义是政策意在维持房地产基本面各项数据在窄幅区间震荡,房价、销售、开发投资等数据既不持续向上跳增也不持续向下滑落,但当下向下滑落的风险在显著提升,尤其是房价。资金层面,总量型的货币政策宽松,但房企融资总量受监管的态势不变。后续房地产也将持续受益于货币政策宽松,一端是房企融资成本下行,另一端居民按揭利率跟随LPR下调。地方层面:“因城施策”供给先行,需求端放松政策往往出台几日内即撤销。我们认为既然政策目标是“稳地产”,则后续需求端“因城施策”托底行业基本面下行的概率很高。

公司:销售和融资主导分化,龙头房企有望凭借全方位优势更胜一筹。疫情之下,销售集中度提升逻辑得以强化和印证。TOP30尤其是排名靠前的龙头房企和大型房企销售表现强于行业,销售下滑幅度更小。长期我们依然看好TOP10和TOP11-20两个区间段房企市占率提升。

2019年业绩复盘:将样本房企分成的龙头组、二线和其他三个样本组。营收方面,三个样本组在2019年均实现较高的营收增速,增速分别为27.1%、26.7%和14.7%,龙头更占优;2020Q1龙头组和二线组仍保持正增长。待结转资源方面,龙头组强于二线组和其他组,截止2019年底,龙头组、二线组、其他组的预收款与合同负债之和对营业收入覆盖比率分别为158.8%、126.2%和127.0%。业绩方面,2019年龙头、二线和其他组分别同比增长27.3%、23.8%和13.0%。龙头和二线房企的增速呈下降趋势。盈利能力方面,2019年龙头组、二线组和其他组归母净利润率分别为10.9%、7.3%和4.5%,均呈现上升趋势。我们预期龙头房企有望凭借自身在成本、费用控制能力和提高权益比的方法实现盈利能力的稳定。而中小房企盈利能力或将继续微降。在短期偿债能力和杠杆率方面龙头房企均优于二线组和其他组。

投资建议:

房地产开发:当前时点我们看好地产板块,板块有望逐渐实现从绝对收益向超额收益过渡,龙头配置价值凸显。疫情加大行业基本面波动性、加重向下趋势。而当前的政策组合是中央层面“房住不炒+平稳健康”,资金层面“关闸放水”连续性强,地方层面“因城施策”供给先行。房企融资持续受益于货币宽松,居民按揭利率也将继续跟随LPR下行。同时我们认为后续需求端“因城施策”托底行业基本面下行的概率较高。龙头集中度提升逻辑在疫情中得以验证和强化,龙头有望凭借融资、成本优势和提高权益比对冲销售增速下滑,维持盈利能力。个股方面,推荐金地集团、保利地产、金科股份、万科A。

物业服务:我们认为行业基本逻辑为“短期看在管面积外拓能力,长期看品牌服务能力”。短期内,行业仍然以跑马圈地为主,龙头企业可以依靠关联开发企业扩张在管面积或凭借资本优势进行并购,快速的实现规模增长。长期来看,具有良好品牌价值和优质服务整合能力的企业才能持续获得客户认可,在存量市场的竞争长跑中获得胜出。我们重点推荐:(1)具有强大的央企、国企背景,有强力开发商支持的同时,在拓展公建物业项目方面有天然优势的公司。同时也推荐:(2)关联地产公司实力较强,管理面积规模及增速具有优势的公司,建议关注碧桂园服务;(3)具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业,建议关注绿城服务。

风险提示

房地产开发:

宏观经济超预期下行,政策边际改善不及预期,房企结转不及预期。

物业服务:

人工成本超预期增加;房地产销售遇冷影响行业后续规模增长不及预期;区域差异风险。