房地产：部分内房股业绩出色，政治局会议未提房地产

内房股业绩集中披露,部分房企表现出众。其中融创中国归母净利润达260.3亿元,同比大增57.1%;龙湖集团核心净利润为156亿元,同比增长21%;中国海外发展核心净利润同比增长10.1%至343亿元;中国奥园归母核心净利润同比增长60%至41亿元。展望全年销售,考虑到国内因疫情产生了近两个月的经济停滞,海内外疫情对居民购买力形成一定伤害,在不考虑刺激政策的情况下,我们认为以上房企2020年销售增速较难超越2019年水平。

政治局会议未提及房地产 ,一二手房按揭利率下行。3月27日政治局会议提出努力完成全年经济社会发展目标任务,加大宏观政策调节和实施力度,抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措施,发行特别国债,引导贷款市场利率下行等。且会议并未提及房地产调控。我们认为当前美国确诊病例拐点尚未出现,疫情对中国和欧美国家的影响仍具一定的不确定性,国内逆周期调节政策托底经济的意图较为明确。我们坚持之前的判断,若后续开发投资成为GDP 增速的拖累项,且销售等数据恢复较差,地产需求端政策(限购、限贷、限售、限价)进行微调、放松的可能性较强。融360数据显示,3月份新房和二手房按揭贷款利率分别环比下行5BP 和4BP,亦有助于降低居民购房成本。

投资建议:房地产开发:年报季中,房企业绩的确定性较强,且估值处于历史低位,政策宽松微调空间逐步打开。中期看,我们认为货币宽松周期有望延续,房企加权融资成本有望降低,居民按揭利率亦有所下行;房地产销售和开发投资反弹或不及预期,地价和房价下滑的可能性在提高,需求端政策托底行业的可能性亦在提高;中小房企或出于流动性危机的考虑而出售自身较优质资产,现金流充裕的房企有望把握这一机遇改善自身土储结构。长期看,房地产刚需和改善性需求仍较充足,龙头中的成长型公司有望受益于市占率提升。推荐可售货值充足、融资优势明显的保利地产和金地集团;销售保持高增速、已售未结资源充足的金科股份;在投资、产品、土储等方面优势明显的融创中国。

物业服务:我们认为行业基本逻辑为“短期看在管面积外拓能力,长期看品牌服务能力”。短期内,行业仍然以跑马圈地为主,龙头企业可以依靠关联开发企业扩张在管面积或凭借资本优势进行并购,快速的实现规模增长。长期来看,具有良好品牌价值和优质服务整合能力的企业才能持续获得客户认可,在存量市场的竞争长跑中获得胜出。我们推荐三条主线:1)关联地产公司实力较强,管理面积规模及增速具有优势的公司,建议关注碧桂园服务;2)具有强大的央企、国企背景,有强力开发商支持的同时,在拓展公建物业项目方面有天然优势的公司,建议关注保利物业和招商积余;3)具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业,建议关注绿城服务。

风险提示:房地产开发:宏观经济超预期下行,政策边际改善不及预期,房企结转不及预期。

物业服务:人工成本超预期增加;房地产销售遇冷导致行业后续规模增长不及预期;区域差异风险。