通信行业：REITs政策对IDC行业影响，变化、机遇与挑战

2020年4月30日,中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,同时证监会推出了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)。

??REITs化后对企业财务影响对资产端影响:资产出表降低公司杠杆,财务成本降低;资金风险下降,账期缩短,坏账概率下降,投资回报周期缩短。

对利润端影响:资产出表后,折旧也一同出表,对公司EBITDA造成影响,我们判断通过一系列方案设计,部分资产出表后对REITs资产的整体净利润(出表后折旧摊销减少、同时投资收益增加)和收入(可通过设计组合租赁方案实现)影响不大。

??试点对数据中心行业的影响

(11)通过盘活企业存量资产提升资产周转率,支持后续的规模化开发,形成良性的投融资闭环;

(22)扩充企业融资渠道,降低企业资金成本,sREITs出表属性有利于改善报表,有利于大型数据中心企业融资;

(33)提供更加灵活的经营模式,改变自建、自持不动产的重资产运营模式,使企业向专业化的服务企业发展,轻资产运营能力将成为新的核心竞争力与护城河;

(44)有利于成熟数据中心项目融资,资产流动性增加将带动行业收并购动作,轻资产运营将促进强者恒强,加速行业洗牌进入诸强争霸时代;

(55)数据中心资产流动性增加,具备资产完整性的IDC企业整体估值提升。

??投资建议参照海外REITs数据中心行业发展及估值模式,我们认为行业加速整合,追求规模扩张及高派息率仍是海外IDC企业估值核心,海外IDC巨头增长核心依靠不断并购扩大公司规模。

在国内REITs试点推进过程中,整体行业竞争驱动优胜劣汰,重资产剥离模式提升数据中心运营能力护城河优势,相应具备优质运维能力的第三方数据中心企业有望受益,包括国内深耕数据中心运维的光环新网,拥有全球优质运维能力的GlobalSwitch(沙钢股份重组标的);

此外,REITs试点对资产包要求较高,数据中心部分不动产或机房采取租赁模式,在REITs化过程中需要分层打包不同业主,相对推动难度较大。因此,自有土地或机房的数据中心厂商在REITs前期试点过程中更具优势,包括光环新网、沙钢股份(GlobalSwitch)、万国数据、宝信软件(土地由宝信集团持有,分层打包可行度高)等。