房企财报系列研究(二):房企降杠杆都有哪些招

融资环境收紧叠加部分房企自身存在降杠杆意愿,2019年房企整体呈现降杠杆趋势。2016-2018年在房企加速追求行业集中度诉求下,大量拿地和加紧开工造成了多数房企现金流偏紧、财务杠杆高企。而2019年房企融资环境明显收紧,叠加部分房企高杠杆下自身存在降杠杆意愿,2019年房企净负债率下降,较2018年下降4.8%至84%。

房企降杠杆有哪些“招数?1.项目合作开发。房企合作进行项目开发,本质是将项目层面上的债权融资转换成股权融资,能够有效降低企业财务杠杆。从会计角度看,项目是否并表对财务杠杆的影响不同,长期股权投资占比较高的公司杠杆相对更低。2.供应链融资。对于房企而言,其他融资方式监管趋严下,供应链ABS不仅受到政策支持,还有助于降低财务杠杆,供应链ABS计入应付账款,房企发行动力较强。供应链融资对中交、万科、中骏、新城等房企降杠杆贡献度较大。

3.开源节流。通过促进销售回款、打折促销或出售项目来改善现金流、降低杠杆;通过放缓拿地节奏、减少拿地支出减轻融资压力。4.永续债。

企业发行永续债可以在稳定有息负债规模的同时融得资金、增加股东权益,降低财务杠杆。永续债对首创、光明、泰禾、绿城的降杠杆贡献度较大。5.明股实债。房企与投资方成立子公司或合联营公司的方式来操作,融资以权益形式存在,通过隐藏负债、增加权益来降低财务杠杆。6.股权融资。主要为IPO、定增、引入战略投资者。

这些“招数”可能会带来哪些不确定性?1.部分房企可能会为降杠杆而将子公司判定为合联营项目出表,或会带来一定潜在风险,增加了表外不确定性。在合作过程中,协调沟通可能会增加隐性成本,降低开发效率。2.永续债设有强制付息、票面利率重置、事先约束等保护债权人的条款,发行人可能面临提前赎回债务、强制付息、融资成本大幅跳升的风险。3.若房企融资被认定为明股实债,触碰监管底线,将会面临较大的融资压力和法律风险。此外,明股实债隐藏了企业的真实债务,损害债权人利益,向市场传递负面信号,这一融资方式不具备可持续性。

风险提示:融资政策收紧等。