房地产“财报视角看地产”系列之二:房地产企业资产类科目深入剖析

主要内容:

房地产开发具有投资额大、周转时间长、实行预售制度等特点,其生产经营较一般企业涉及对象更多,同时在开发过程中受到相关部门的监管审批要求。虽然财务报表结构大同小异,但由于房地产开发的经营特点,应对部分会计科目重点关注。

本文详细介绍了房地产企业财报中资产类重点科目及其阅读要点,进而从财务报表深入了解房地产企业的经营状况。

货币资金: 规模与受限制货币资金房地产开发对资金需求量大、负债率高,资金的管理对房企十分重要。由于按揭贷款保证金制度、预售资金监管法规等原因,部分货币资金的流动性将会受到一定限制。

存货: 规模、存货跌价准备和利息资本化存货是房地产开发企业的核心科目,占总资产比例通常高达50%-70%。存货跌价准备会对当期利润造成较大影响,并需要关注其判定是否客观合理。利息资本化的处理将会调节房企当期财务费用率和远期的毛利率情况。

投资性房地产:计量模式不同导致不可比投资性房地产可采用成本计量和公允价值计量两种模式。采用成本计量通常会大大低估了持有型物业的真实价值,采用公允价值计量则需关注其是否真实反映物业的价值。

其他应收款: 部分反映房企合作开发规模的大小对于房地产开发企业而言, 其他应收款主要包括土地及其他保证金、应收联营/合营企业款和合作方经营往来款。 其他应收款/总资产的比值可反映房企合作开发规模, 并且应剔除土地保证金等的影响。

投资建议行业方面,政策面依旧延续“因城施策”和“稳房价、稳地价、稳预期”的指导方针,房地产行业将保持平稳发展态势。

房企方面,随着疫情基本得到控制,销售正稳步恢复中,并且在货币及财政政策更为积极的情况下,房企的融资环境有望持续改善。当前,板块估值仍处历史低位,值得重点关注,推荐业绩确定性强的龙头房企万科 A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、荣盛发展、华夏幸福,以及现金流稳定的物管公司新大正等。相关受益标的有融创中国、中国恒大、龙湖集团、旭辉集团、保利物业、招商积余等。

风险提示房地产调控政策的不确定性,销售不及预期。