房地产行业：行业数据继续全面回暖

4月商品房销售继续大幅回暖,中部区域回升幅度依然领先:1-4月全国商品房销面及销额同比分别降19.3%/18.6%,相比前3月降幅分别收窄7.0/6.1pct,单月同比为-2.1%/-5.0%,3月分别为-14.1%/-14.6%,单月降幅继续大幅收窄,且表现继续好于我们跟踪的27个重点城市。分区域看,前4月东部、中部、西部及东北部销售面积累计同比分别为-17.5%/-24.1%/-16.2%/-25.3%,相比前3月分别收窄6.8/8.7/5.7/7.5pct,前期表现较差的中部回升幅度依然领先。分业态来看,住宅/商业/办公楼前4月销面同比分别为-18.7%/-29.1%/-32.0%,住宅及商业反弹幅度相对领先。

单月投资增速升幅扩大,拿地及新开工延续反弹:前4月土地购置面积及成交价款同比分别为-12.0%/6.9%%,前3月两者分别降22.6%/18.1%,成交价款累计同比由负转正,单月购置面积同比升13.8%,3月同比为降13.8%,土地市场同比大幅反弹有土地市场回暖的缘故,也有去年同期基数较低的缘故,从绝对量来看近年来仅好于去年同期水平。开竣工方面,随着复工复产持续推进,前4月新开工及竣工面积同比分别降18.4%/14.5%,相比前3月分别收窄8.8/1.3pct,单月新开工及竣工降幅分别为1.3%/8.8%,新开工延续强势反弹,绝对量保持近年来仅次于2019年同期水平。前4月施工同比升2.5%,相比前3月回落0.1pct。在拿地、新开工及投资单价拉动下,前4月地产投资增速降3.3%,相比前3月降幅收窄4.4pct,单月投资增速7.0%,3月由负转正后4月升幅扩大,分区域看,前4月东部、中部、西部及东北部投资增速分别为-3.1%/-10.6%/3.7%/-1.6%,西部区域同比由负转正,收窄幅度上中部及东北部靠前,分别达到8.1/12.4pct。

资金面定金预收款、国内贷款及自筹资金均明显改善:前4月房企到位开发资金累计降10.4%,相比前3月收窄3.4pct。按来源看,定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭分别降18.9%/5.2%/2.5%/5.4%,其中除个人按揭外收窄幅度均在3.5pct左右,个人按揭降幅收窄2pct,单月同比国内贷款及自筹资金升幅继续扩大,定金预收款降幅持续收窄,个人按揭表现基本平稳。近期央行发布了新增贷款情况,居民中长期贷款占全部新增贷款比重继续升至26%。

维持推荐评级:总体来看,地产继续呈现很强的韧性,经济稳定器作用明显,但在这样的背景下政策边际转松的动力可能也会减弱,在两会前将近半个月的政策真空期市场可能以观望博弈为主。目前来看,我们维持对政策稳中偏松的判断,我们看好重点城市的结构性机会。此外行业也将受益宏观及资金环境总体偏松。考虑到板块估值偏低,我们维持板块“推荐”评级,看好两条主线,1)运营稳健的龙头企业,建议关注万科、保利、招蛇等,2)二线弹性标的(合规要求部分公司无法覆盖)。

风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期