单月投资保持正增长,回升有望延续。2020年1-4月房地产投资同比下降3.3%,降幅较1-3月收窄4.4个百分点;其中4月单月同比增长7%,较3月提升5.8百分点。投资增速回升主要因土地购置费增速回升,以及开工复工持续推进、赶工程进度带来施工强度提升。由于湖北疫情影响逐步消退,中部地区4月单月投资同比增长5.9%,较3月提升17.8个百分点,改善幅度靠前;1-4月东部、中部、西部、东北部地区累计投资同比下降3.1%、10.6%、增长3.7%、下降1.6%。往后看,我们认为投资增速仍将延续回升,一方面房企加快推货抢收需求,新开工的回升以及赶工期带来的施工强度提升均将对投资形成支撑,另一方面,土地市场升温、延期出让金补缴有助于土地购置费增速修复。
新开工快速回升,单月竣工短暂回调。2020年1-4月新开工同比降18.4%,较1-3月收窄8.8个百分点;其中4月单月同比降1.3%,较3月收窄9.1个百分点。随着国内疫情逐步得到控制,开发商从工期及供货角度出发,预计短期新开工增速仍有望回升,以保证下半年货量供应。全年来看,前期拿地收缩、疫情带来的成交承压均可能对新开工形成制约,预计全年新开工面积同比降5%-10%。2020年1-4月竣工同比降14.5%,较1-3月收窄1.3个百分点。受疫情及多地允许适当延期竣工交付影响,4月单月竣工同比降8.8%,降幅较3月扩大7.9个百分点。考虑到前期开工、销售高增,未来几年竣工大年趋势明确。全年来看,随着后续赶工带来的施工强度提升,预计竣工仍有望延续正增长。
销售持续修复,供给放量为短期成交提供支撑。1-4月全国商品房销售面积同比降19.3%,销售额同比降18.6%,降幅较1-3月收窄7个和6.1个百分点;4月单月销售面积同比降2.1%、销售额同比降5%,较3月收窄12个、9.6个百分点。4月单月实现销售均价9586元/平米,环比升6.4%,或反映高均价的一二线复苏力度更强。分区域来看,中部、东部地区分别得益于湖北解封、良好基本面支撑,4月单月销售面积同比降1.9%、1.8%,降幅较3月收窄20.5个、13.2个百分点,反弹幅度相对更大。展望后市,随着复工复产步入正轨,房企推盘量有望持续上升,供给放量将为短期成交提供支撑。
土地市场热度延续,短期供地数量及质量仍有望提高。1-4月全国土地购置面积同比降12%,土地成交价款同比增6.9%,较1-3月提升10.6个、25个百分点。4月单月土地购置面积同比增长13.8%,土地成交价款同比增长82.3%,较3月提升25.9个、75.8个百分点。流动性宽松叠加地方财政压力带来供地质量提高,房地拿地积极性上升,4月百城土地成交溢价率环比升0.21个百分点至15.5%,延续上升趋势。考虑财政压力下各地方供地数量及质量将持续提高,预计短期土地市场仍将保持较高热度,需关注核心城市土地市场溢价率攀升可能带来融资收紧风险。
资金环境改善,房贷利率下行。2020年1-4月房企整体到位资金4.7万亿元,同比下降10.4%,降幅较1-3月收窄3.4个百分点。受销售增速回升影响,1-4月定金及预收款同比增速较1-3月提升3.5个百分点至-18.9%。流动性宽松背景下,1-4月国内贷款增速较1-3月提升3.4个百分点至-2.5%,个人按揭贷款增速较1-3月提升2个百分点至-5.4%。4月全国首套房贷利率5.42%,连续5个月下行。在中央多次强调货币政策逆周期调节、整体资金宽松背景下,房企资金环境有望延续改善,但地市升温或对改善空间形成制约。
投资建议:随着疫情得到控制,4月全国地产投资销售持续修复,短期受各房企赶工提振,预计投资开工仍有望延续改善,销售端随着供给逐步放量,成交有望持续修复。板块投资方面,聚焦业绩销售持续高涨,具备品牌及管控优势的行业龙头,建议关注:1)品牌管控占优、高股息率的全国性龙头房企万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增、融资成本改善的二线房企天健集团、中南、新城等;3)受益竣工回升周期的物业子板块。
风险提示:1)由于疫情对行业开工、复工的影响,可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险;2)基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击,若后续楼市持续调整,需求释放低于预期,未来存在房企进一步以价换量以提升需求,将带来房企大规模减值风险;3)由于疫情导致返乡置业缺失,加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。
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