地产业：百强销售趋势向好，二线房企恢复更快

单月销售延续改善,短期成交有望维持不错表现。随着市场热度回升、房企加快供货,百强4月销售延续改善,单月实现销售面积6574万平米、销售额9002亿元,同比减少1.2%、增长0.6%,增速较3月上升12.1个、17.8个百分点;1-4月累计实现销售面积1.9亿平米、销售额2.6万亿元,同比减少12.8%、14.5%,较1-3月上升5个、6.4个百分点。27家主流房企1-4月销售额同比减少12.5%,其中公布2020年销售目标的12家房企目标完成率为21%(2019年为25.5%)。短期来看,房企供应进一步加大背景下,成交仍有望维持不错表现,但需关注疫情积压需求释放、供应大幅上升后对房企项目去化带来的压力。

千亿内房企销售反弹更快,各梯队整体趋势向好。由于千亿内房企(2019年TOP30门槛为1131亿元)规模诉求、TOP11-20房企冲击前十诉求均较强烈,疫情逐步消退、市场回温时对应梯队成交反弹力度更强。4月单月TOP31-50、TOP11-20销售额同比增长8.1%、1.4%,增速由负转正,高于TOP1-10(-0.3%)、TOP21-30(-1.1%)、TOP51-100(-3.3%)。从具体房企来看,4月中国恒大实现销售额650亿元,同比增长11.3%,1-4月累计销售额2124亿元,领跑房企。重点监测的27家房企中15家实现单月销售额同比正增长,其中蓝光、禹洲、中国金茂表现突出,单月增速分别达117.5%、87.4%、48.9%。

低均价房企增速靠后,或反映低能级城市复苏较缓。将百强房企按4月销售均价划分为1.8万元/平米以上、1.2-1.8万元/平米、1.2万元/平米以下,各梯队销售额环比增速分别为15.6%、21.8%和12.6%。从销售均价来看,4月百强房企均价环比增3.5%至13695元/平米,其中均价1.8万元/平米以上、1.2-1.8万元/平米的房企销售均价增速均值分别为3.7%、3.5%,而均价1.2万元/平米以下的房企售价增速均值为-4.8%,或反映低均价的低能级城市复苏相对较缓,“以价换量”逐渐开启。

投资建议:短期随着供应增加,成交量有望延续回升,板块当前低估值、低持仓、高股息率,配置价值依旧凸显;中期来看,供应放量、需求承压或带来房企去化端的压力,关注价格变化及可能的政策改善机会。个股建议关注:1)融资管控占优、高股息率的全国性品牌龙头万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性房企天健、中南、阳光城、新城等。

风险提示:1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期,行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险;2)由于疫情对行业开工、复工形成影响,可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险;3)由于疫情导致返乡置业缺失,加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。