房地产行业2019年年报及2020年一季报总结及展望:财务状况持续改善,预收覆盖夯实业绩

板块分析:业绩稳步释放,财务显著改善

2019年及2020年一季度,房企业绩稳定增长,盈利能力保持高位,财务杠杆率下行,短期偿债能力加强,同时已售未结资源丰富,保障未来业绩持续增长。

市场分析:涨幅落后大盘,估值处于历史低位

今年年初至4月30日,申万房地产板块下跌10.5%,跑输沪深300指数6.0个百分点,涨跌幅在28个行业中排名第23。

我们重点关注的房企中,金科股份(涨幅3.65%)及保利地产(涨幅0.37%)表现优于板块。从估值角度看,截止2020年4月30日,申万房地产板块市盈率(TTM,整体法,剔除负值)为8.41,相比年初9.55倍的PE降低了1.04,历史PE分位点为4.90%,股息率为3.18%,板块估值处于历史低位。

展望:政策主导,以“稳”为主

展望2020年第二季度,我们认为政策面依旧延续“因城施策”和“稳房价、稳地价、稳预期”的方针,房地产行业将继续保持平稳发展的态势。中央政策方面,发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,推动户籍制度改革。货币政策方面,年初以来央行数次降准,货币端的宽松有利于房企融资状况改善。从地方来看,多地在土地款缴纳、预售条件上有所放松,部分城市对限购限售政策有所放松。总体来说,我们认为2020年调控政策依旧稳字为主,但在房地产市场热度已经有所下降的背景下,各地对于房地产调控政策从加严多于放松转变为放松多于加严。关于房地产市场,预计房价也将保持平稳,不会出现大涨或者大跌。

投资建议

2019年房地产板块业绩保持高速增长,盈利能力维持高位,财务杠杆有所优化。2020Q1房地产业绩有所下滑,主要系疫情冲击导致。由于购房需求不会因为疫情消失,随着疫情基本得到控制,各地复工复产稳步推进,业绩与销售将逐步恢复。当前,行业估值仍处低位,业绩确定性强,股息高,政策宽松的情况下,估值有望持续修复,值得重点关注。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福。

相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、旭辉集团、中国奥园、中国恒大、中国金茂等。

风险提示

销售不及预期,调控政策放松不及预期。