房地产地s产数据深度观察系列之一:解惑三四线销售两大反差

逻辑与现实两大反差:2019年三四线楼市好于预期;西部三四线更优。

2019年随着棚改规模与货币化比率下降,市场普遍判断三四线楼市将显著承压,但2019年非40个大中城市销售仍同比增长0.9%,高于全国销售增速(-0.1%)。从三四线内部来看,主流观点认为东部三四线受益城市圈外溢,且区域经济相对发达,楼市将更有支撑;而西部三四线区域楼市需求相对内生,调整压力将更大,但剔除核心12城的西部三四线城市2019年销售增速高达10.7%,远高于剔除核心18城的东部三四线(-2.7%)。

解惑一:三四线楼市超预期背后的真相。2019年三四线库存逐步攀升,但2019Q1非40城绝对库存及去化周期仅较2017年末上升9.9%和0.7个月,仍处于历史较低水平,导致2019H1三四线楼市仍呈现韧性。随着库存积累及去化周期延长,2019H2三四线房企“以价换量”力度加大,非40城单月销售均价从2019年5月高点的7170元/平降至12月的6739元/平,累计降幅约6.0%,“以价换量”带来了2019Q4三四线销售面积同比增速的转正。此外,2016年以来持续量价齐升带来的惯性置业冲动、部分棚改需求延迟释放亦对2019年三四线楼市形成一定支撑。

解惑二:西部三四线好于东部三四线的真相。本轮周期东部复苏快于西部,由于东部包括主要城市圈,区域三四线受益核心城市外溢,与中心城市楼市走势相对趋同,随着2016H2以来东部核心城市及部分三四线城市调控政策的出台,东部三四线销售逐步回落。而西部除成渝城市圈外,大部分核心城市需求外溢并不明显,三四线更多为内生性需求,并未受到2016H2以来核心城市调控的影响,加上复苏相对滞后导致下行周期亦相对滞后于东部。同时2019年西部三四线成交均价仅5641元/平,远低于东部三四线的8986元/平,绝对价格较低叠加2019H2房企“以价换量”亦为2019年西部三四线销售提供了支撑。

展望:三四线楼市压力渐显,区域分化仍将延续。2019年以来各三四线城市库存周期逐步拉长,去化率亦呈现下降趋势,市场整体调整压力逐步加大。但各区域三四线内部仍呈现明显分化,中部三四线当前去化周期仅10.7个月,去化率仍达94.6%,后续价格调整压力相对最小;西部三四线去化周期上升至17.8个月,但去化率仍达94.6%,预计随着库存累积,去化率仍将下降,压力点或在下半年;东部三四线去化周期为16.8个月,去化率仅为77.9%,较高库存及低去化率将制约区域新开工增速;东北三四线则由于高库存及低去化率,区域楼市量价均将面临调整压力。

投资建议:尽管2020年三四线楼市压力逐步加大,但各地库存周期及去化率均存在明显差异,决定了各三四线楼市区域仍将延续分化。其中中西部三四线去化率仍处于较高水平,且去化周期仍处于历史中低分位,将一定程度上为2020年三四线销量提供支撑。中长期来看,随着本轮楼市周期调整结束,各区域楼市表现将取决自身产业、人口、经济等基本面因素,依旧看好核心城市圈及周边强三四线城市。板块投资建议方面,建议关注布局核心城市圈,具备融资、管控及品牌优势的龙头房企:1)品牌管控占优、高股息率的全国性龙头房企万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健、中南、阳光城、新城等。

风险提示:1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期,行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险;2)由于疫情对行业开工、复工的影响,可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险;3)由于疫情导致返乡置业缺失,加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。