保利地产:再超预期,稳步向TOP3挺进

业绩总结:公司2019年全年实现营业收入2359.3亿元,同比增长21.3%;实现归母净利润279.6亿元,同比增长47.9%;拟每10股派息8.2元(含税)。

业绩再超预期,毛利率逆势提升。公司发布的业绩相比此前业绩快报略高(265.7亿,+40.6%),再超市场预期,现金分红比例35%,股息率5.36%,加权ROE提升4.4pp至21.0%。业绩表现较好的原因:毛利率逆势提升(2019年地产开发结转毛利率提升2.69pp至35.38%,华南区域贡献大)、合作项目结转增多导致投资收益37.02亿(+37.62%)、公允价值变动净收益大幅增加至7.1亿、资产减值损失减少了13.0亿、费率控制优异(净利率提升2.47pp至15.91%)。

销售货值充裕,2021年有望冲击前三。2019年公司实现销售额4618亿(远超中海、华润,国企排名第一),同比增长14.1%,销售回款4312亿,资金回笼率93%(相比2018年提升5pp),销售单价14788元每平米,同比基本持平。考虑到公司充裕的货值及良好的存货结构,2020年保利销售额或超过5500亿,增速或位居TOP5房企第一。

土储继续超越,拿地计划积极。2019年公司拿地2680万方,金额1555亿(楼面价5802元每平米,平均溢价率仅14%,占当年销售单价之比39.2%),权益比提升至71%(提升3pp),截止2019年末在建+待开发土储2.13亿平方米。2020年公司房地产及相关产业计划投资金额3150亿,预计拿地金额相比2019年有大幅增长,公司在2021年的销售增长更值期待。

杠杆大幅改善,物业成功分拆。报告期末公司有息负债2700.5亿,平均融资成本仅4.95%(同比降低0.08pp),年末净负债率56.91%,同比大幅降低23.6pp。公司旗下保利物业已在香港上市,最新市值368亿,保利持股75%。2019年末保利物业在管面积2.87亿方,合同面积4.98亿方,排在行业TOP4。另外公司旗下还有代理销售平台合富中国、商管、酒店和地产基金等业务板块。

盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为2.86元、3.54元、4.18元,考虑到公司毛利率逆势提升,销售和业绩增长确定性强,我们给予目标价20.0元,相当于20年业绩7倍估值,维持“买入”评级。

风险提示:竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。