雅生活服务2019年业绩点评：跨越式增长，站上新起点

19年营收+51.8%,归母净利润+53.7%

公司发布19年业绩,营收51.3亿元同比+51.8%,归母净利润12.3亿元同比+53.7%。基础物管、业主增值、非业主增值收入分别占比55%、35%、10%,收入结构改善。整体毛利率下降1.5pc至36.7%,主要受外拓及收并购在管面积占比提升影响。销管费用率下降3.7pc至6.6%,主要由于公司组织架构优化,实行区域集约管理,并对收并购公司进行管理精简、集约化采购。

收入拆分:基础服务营收高质量增长,业主增值服务精耕细作

19年在管面积+69%至2.34亿平米,基础物管营收+74%至28.3亿元。

新增第三方项目(不含收并购)平均单价同比+13.6%,实现高质量增长。

业主增值服务营收同比+68.1%至4.85亿元,其中三个子板块生活服务、社区资源管理、家装宅配增速分别为53%、108%、33%。生活服务板块精耕细作,推出小雅系列家居服务及乐享荟平台,以刚需、高频产品引流,高价、低频产品保利润;社区资源管理板块积极盘活社区公共资源,降低资源空置率。

非业主增值服务营收同比+24%至18.1亿元,其中案场物业管理收入+3.9%至7亿元,其他外延增值服务收入+41%至11.1亿元,主要是由于物业营销代理业务量增加。

业务经营:第三方在管面积占比73%,聚焦永续型社区服务发展

基础服务毛利率下降2.1pc至25.3%,主要是由于积极承接外拓项目,使得项目前期投入过多;同时毛利率相对较低的收并购项目占比提升。19年末公司来自第三方外拓(包括收并购)面积占比提升11.7pc至73.3%的高位,显示出公司已相对具备独立发展能力。由于优化供应链管理、加大催收力度,经营性净现金流16亿,同比+81.2%,覆盖净利润1.24倍(18年为1.09倍)。

业主增值服务方面,单户ARPU达到207元,与18年基本持平(209元)。

整体来看,永续型业务(生活服务、社区资源管理)发展较好,业主增值服务板块收入结构优化。

业务拓展:外拓发力,并购中民物业实现跨越式发展

基础服务方面,合约面积3.56亿平米,覆盖在管面积1.52倍。公司瞄准优质企业,完成了青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华、兰州城关四个收并购项目。第三方外拓(不含收并购)新增合约面积3274万平米。20年3月17日,中民物业收购事项由临时股东大会批准。截止2018年底,中民物业控股公司在管面积1.54亿平米,参股公司在管面约积1亿平米。含中民物业及新中民物业,公司总在管面积接近5亿平米,实现跨越式发展。

上调目标价至45.86港元,维持“买入”评级

随着中民物业及新中民物业并表,公司在管面积实现跨越式发展。同时公司还将实现收入结构大幅优化,全国布局更加均衡,并切入公建蓝海,成为全业态龙头。我们上调20-21年预测EPS至1.28、1.65元,引入22年预测EPS为2.04元。鉴于行业成长性较强,市场普遍关注公司在未来1-2年的成长,故选用2021年估值。可比公司2021年平均预测PE为25倍,我们给予2021年25倍PE,上调目标价至45.86港元,维持“买入”评级。

风险提示

人工成本快速上升风险;增值服务拓展不确定性风险;关联方依赖风险;外包质量风险。