万科A2019年年报点评:开发主业稳健增长,多元发展未来可期

受扣税毛利率下降拖累业绩低于预期,ROE维持行业高位:2019年公司实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%;实现营业利润766.1亿元,同比增长13.50%;实现归母净利润388.7亿元,同比增长15.10%,业绩低于预期,业绩增速不及营收增速的主要原因为扣税毛利率下降了近2.5个百分点。受盈利水平下降影响,2019年公司ROE同比下降约1个百分点至20.7%,尽管有所下滑在行业内依然维持高位。

净负债率升至33.9%,仍处于行业较低水平:从负债率来看,2019年末,公司净负债率33.9%,较上年小幅上涨2.74pct,仍处于行业低位,资本结构稳定。从负债绝对金额来看,2019年末公司有息负债2578.5亿元,有息负债以中长期负债为主,短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元,占比为36.4%,同期在手现金1661.9亿元,全额覆盖短期有息负债,短期偿债能力健康。分借款对象来看,公司有息负债中银行借款占比为54.5%,应付债券占比为24.1%,其他借款占比为21.4%,借款成本较低。

销售稳步增长,开工因需制宜,拿地谨慎均衡:2019年公司实现销售面积4112万方,同比增长1.8%;实现销售金额6308亿元,同比增长3.9%,实现销售均价15341元/平方米,销售端增长稳健,按克尔瑞销售额排行榜稳居行业第二。细分来看,公司所销售产品中住宅占86.4%,商办占10.0%,产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位,144平方米以下的中小户型占比91.2%。拿地方面2019年公司共获取房地产开发项目147个,对应权益计容建面2478万方,与上年基本持平;对应权益地价1550亿元,同比增长14.7%,土地均价6252元/平方米,全口径地价占比销售额34.9%,投资态度总体维持谨慎。分区域来看,中西部、北方、上海、南方四大区域拿地面积分别占比公司拿地总面积的38.3%、29.9%、20.3%及11.5%。分能级来看,一线、二线、三线拿地面积分别占公司拿地总面积的4.0%、66.9%及29.1%,拿地布局以二线为主。此外,2020年公司计划新开工面积2,921.2万方,同比下降31.1%,计划竣工面积3,319.3万方,同比增长10.4%,计划新开工面积下降较大,可能是2020年疫情对需求端产生一定冲击,基于现有库存和近期市场需求进行的安排。

成长有序,“城乡建设与生活服务商”定位稳步推进:(1)商业运营,2019年底公司商业平台印力集团运营管理项目108个,覆盖50多个城市,管理面积近900万平方米,已开业面积为644万平方米。(2)物流,截至报告期末公司物流平台万纬物流进驻44个城市,获取138个项目,其中高标库123个,冷库15个,可租赁物业建筑面积1086万方。(3)冰雪度假,目前公司运营吉林松花湖,北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目,其中吉林松花湖度假区客流量、客户满意度持续保持国内领先,并连续第三年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”称号。公司新兴业务成长有序,已成为各自行业领军者。

投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势。考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)公司股息率3.99%,相对较高,(3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低,(4)未来预计将有更多逆周期政策出台,尤其在“因城施策”框架下,行业及货币政策在地方层面出现进一步调整值得期待,继续利好资金面稳健的龙头个股。维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,按19日收盘价计算对应PE6.3、5.5及4.9倍。

风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。