商品房销售同比大降,绝对量创 2013年至今同期新低: :2020年前两月受疫情影响,全国商品房销面及销额同比大幅下降 39.9%及 35.9%,与我们跟踪的重点 27城数据基本一致,创历史最大降幅,从绝对量来看,前两月商品房销售面积 8475万平方米,创 2013年至今同期新低。分区域看,前 两 月 东 部 、 中 部 、 西 部 及 东 北 部 销 售 面 积 累 计 同 比 分 别 为-34.9%/-45.2%/-41.3%/-41.0%,2019年表现较强的中西部地区前两月表现偏弱,可能有疫情相对集中于中西部区域的原因。分业态来看,住宅/商业/办公楼前两月销面同比分别为-39.2%/-46.0%/-48.4%,相对而言住宅表现较好。
降 投资增速降 16.3% ,为历史首降: :前两月土地购置面积及成交价款同比分别降 29.3%/36.2%,2019年全年两者分别降 11.4%/8.7%,购置面积绝对量创 2001年以来同期新低。新开工及竣工面积同比分别降 44.9%/22.9%,两者降幅同创历史新高,绝对量来看,前两月新开工量及竣工量分别为2008年及 2012年至今同期新低,新开工受疫情影响较大。随着土地投资、开竣工下降,前两月地产投资增速降 16.3%,投资增速出现历史首降,从绝对量看,前两月房地产开发投资 10115亿元,略高于 2017年水平。
资金面同样受到疫情冲击: :前两月房企到位开发资金累计降 17.5%,降幅同样创历史新高。按来源看,定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭分别降 23.9%/15.4%/8.6%/12.4%,定金预收款及个人按揭相比去年全年增速下降约 35pct 及 28pct,降幅较大;从绝对量来看,前两月定金预收款、个人按揭及国内贷款为 2017年至今同期最低水平,而自筹资金为 2013年至今同期最低水平。近期央行发布了新增贷款情况,居民中长期贷款占全部新增贷款比重大幅下降,2月仅占约 4%,创近 10年新低。总体来看,资金面同样受到疫情冲击,尤其是来自需求端的定金预收款及个人按揭受到更大影响。维持推荐评级 :基本面上,前两月行业数据全面受到疫情冲击,多个数据创近几年新低,地产投资迎历史首降,资金面受需求影响大幅下降,若国内疫情缓和、复工复产推进,行业数据有望逐步回暖,但全年依然面临较大下行压力。另一方面,国外疫情发展的影响仍需观察,1)对国内疫情发展的影响,2)从需求端来看,房地产真实需求受国外疫情影响较小,但经济下行、失业率上升等对有效需求将会产生一定打击。政策上,政府明确表示下一步一系列更大力度的对冲政策将出台,但同时再次强调“房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激政策”,我们认为考虑到目前宏观经济短期承压及行业的经济调节器作用,政策面及资金面边际转松的方向不会改变。考虑到
(1)板块估值处于历史低位,
(2)重点个股股息率较高
(3)资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低,
(4)政策端边际转松的方向不会改变,我们维持板块“推荐”评级,个股上资金面稳健的龙头企业或将呈现较大优势,建议重点关注万科、保利等行业龙头。
风险提示 :疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期
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