地产行业周报：楼市逐步回归正常化，流动性延续宽松

本周观点:本周国务院发文下放农转建审批权,大幅提升地方政府用地自主权,更好更高效支持实体经济;央行则实施普惠金融定向降准,释放长期资金5500亿元。流动性宽松背景下,地产债发行持续火爆,发行利率延续下行。板块投资方面,目前主流房企对应2020年估值不到7倍,潜在股息率超过4%,大盘波动加剧背景下,行业配置价值持续凸显,同时融资利率下行及政策端改善打开估值提升空间。建议关注:1)资金占优、低估值、高股息率的全国性龙头万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线中南、阳光城等。

政策环境监测:1)国务院下放农转建审批权;2)深圳出台措施支持房企复工复产;3)富力地产H股全流通计划申请获证监会受理。

市场运行监测:1)成交持续回升,市场逐步正常化。本周新房成交3.2万套、二手房成交1.2万套,环比升16%、17%,连续5周回升;3月新房月日均成交同比降40.2%,较2月收窄28.3个百分点。随着疫情得到控制,线下售楼逐步放开,预计销售端同比降幅将持续收窄。2)刚需刚改仍为成交主流。2月32城商品住宅成交中,140平以下成交套数占比环比提升1pct至89%。3)推盘逐渐恢复,但仍处低位。前两周(2.24-3.8)重点城市新推房源2219套、去化率63%,较春节前一周分别降76.8%、6pct。随着疫情逐步得到控制,推盘得以修复,但绝对值仍处较低水平。4)库存环比回升,中期或仍将上行。随着各地推盘回归正常化,本周库存环比升0.4%,结束连续6周下行。中期随着推盘量上升、去化率承压,库存仍有进一步上行压力。5)土地供应、成交回落,溢价率回升。上周百城土地供应建面1142万平、成交建面466万平,环比降31%、64%;成交溢价率19.4%,环比升5.8pct。疫情期间销售回款受影响,房企拿地将持续谨慎。对于现金充足房企,随着竞地对手减少、地方财政压力加大带来供地增加,疫情期间及过后将是较好拿地时间窗口。

资本市场监测:本周房企境内发债242.2亿元、境外发债10.7亿美元,较上周分别增加64.9亿元、减少27.3亿美元。境内外发行利率处于1.8%-12.75%区间,可比发行利率均较前次下行,流动性宽松背景下,行业融资成本有望延续改善。本周集合信托发行126亿元、净融资58.7亿元,较上周减少45.6亿元、增加41.4亿元。本周申万地产板块下跌4.7%,跑赢沪深300(-5.9%);当前地产板块PE(TTM)9.15倍,低于沪深300的10.69倍,绝对值处于近五年10%分位。

风险提示:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。