美的置业：秉承制造业基因，缔造智能美好生活

美的置业创立于2004年,是国内领先的“房地产+产业”的复合型开发商,目前已基本形成房地产开发及服务、建筑工业化和智能产业化的「一主两翼」发展格局。

重点布局核心都市圈,销售跻身千亿规模。2019年公司签约销售金额达1012亿元,同比增长28%,过往4年销售金额CAGR达到74%,行业排名从2015年的87位持续提升至2019年的34位。从区域布局看,公司重点布局核心都市圈,长三角、长中游、珠三角销售金额分别占比35%、19%、19%,三大经济圈合计占比73%。

拿地前瞻性布局,从跟随集团布局到独立发展。公司早期土储布局主要跟随集团布局,2004年公司成立后第一个项目就位于佛山大本营,2011年开始进入环渤海地区;其后房地产业务逐渐开始全国化布局,逐渐培育独立拿地能力。目前公司拿地方式多样化,持续加大非公开市场拿地力度,低成本获取优质土储项目。截至2019H1,公司覆盖54个城市,土地储备面积5251万平方米,能够满足公司3-4年的开发需求,土地成本仅2677元/平米,仅占销售均价的27%,土地成本优势保障了公司较好的盈利能力。

智慧生活,构建智能产业、建筑工业化两翼。公司坚持“房地产+产业”定位,以智慧生活研究院、建筑品为双“研发核”,实现产业生态全景布局。公司打造的一站式智慧生活系统解决方案,实现全品类互联互通,场景功能多达170多项,从晨起、离家、回家、娱乐、就餐、安防、访客到睡眠模式等每个环节,更好赋能房地开发及运营主业。

独特优势:产业赋能,坚持职业经理人路线,市场认知度高。(1)公司坚持“房地产+产业”定位,工艺秉承制造业基因,高标准化、高周转、高效率。(2)集团背景强大,融资成本持续下行:2019年公司上调为AAA评级。2020年2月,公司发行的4年期公司债融资利率仅4%,再创发债成本新低。(3)提倡职业经理人操刀。尽管公司股权结构较为集中,但在运营管理上坚持职业经理人操刀的路线。(4)品牌:依托美的品牌,便于切入市场。美的成立至今60余载,品牌力强,公司借助集团品牌优势,天然具备更好的品牌认知度。

盈利预测与投资评级:美的置业重点布局核心都市圈,销售跻身千亿规模,公司成长在工艺、品牌、融资等方面具备得天独厚的优势,且持续推进的智慧生活理念使得公司产品更具竞争力;公司拿地方式多样化,获取大量低成本优质土储,较低的地货比锁定未来项目持续高位的盈利水平。我们预计2019-2021年公司EPS分别为3.67、4.90、6.48元人民币,对应PE分别为4.9、3.7、2.8倍,首次覆盖予以“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。