房地产行业企业全景图系列专题：销售篇

为更好地分析各家房企的经营状况,平安地产研究团队将针对行业50强房企,从土储、销售、财务等多个维度展开系列分析。在此前的《土储篇》中,我们从现状、布局、质量及管控四大维度展现50强房企土储全貌,本篇报告为50强房企全景图研究系列的第二篇,我们以销售为切入点,全面剖析50强房企销售状况。

销售增速稳中趋降,各梯队态度分化:50强房企2015-2019年销售金额、销售面积年复合增速达39.4%、32%,大幅优于同期全国整体水平(16.3%、7.5%), 2019年全国销售额、销售面积市占率达59.7%、40.7%。随着调控升级、潜在住房需求下降,2017年以来50强房企增速逐步放缓,中长期看,随着行业整体已由成长期步入成熟期,各房企将由规模为王向高质量发展转变。从各梯队来看,TOP11-20、 TOP31-50销售增速靠前,规模增长诉求依旧强烈;从房企属性来看,民营房企由于更完善的激励及增速诉求,2015-2019年销售金额、面积复合增速均值为52.3%、43%,明显高于央企及地方国企;从具体房企来看,新力控股、中梁等中型房企2015-2019年增速较高,销售额年复合增速超70%。

从下沉三四线到回归一二线,从布局中西部转向沿海核心城市圈:50强房企布局以一二线及三大城市圈(长三角、珠三角、环渤海)为主,2015-2019年销售占比均过半。结合历年拿地情况,50强房企呈现从下沉三四线到回归一二线、从中西部向沿海核心城市圈倾斜;综合产业、人口等因素,预计后续主要城市圈仍将为房企中长期销售贡献主力。从各房企来看,50强房企中滨江、禹洲销售主要分布一二线且多在三大城市圈;得益于三四线去库存,三四线占比高的中南、美的2015-2019年销售额复合增速明显高出平均水平。

销售均价涨幅收窄,已售项目盈利能力尚可:调控加码、城市下沉、中央强调遏制房价上涨等背景下,2018、2019年50强房企均价涨幅放缓,2019年50强房企整体销售均价13662元/平米,同比增长1.3%,高于全国均价(9310元/平),反映出其更高的产品影响力及议价能力。以上年地价/当年售价估算已售项目盈利能力,2017年以来比值呈现下行,2019年各梯队上年地价/当年售价维持30%左右,相对平稳且较低的地价房价比反映依旧较强的获地能力及营销能力,预计短期毛利率仍有望维持较高水平。

布 局兼具深度与广度,刚需刚改为主流定位:2019年上半年23家数据可得房企平均布局城市74城,较2015年增加36城,随着覆盖城市数量增加,可拓展版图缩小,预计城市深耕重要性将进一步凸显。受房价上涨影响,50强房企销售套均金额持续走高至2019年的168