房地产行业流动性跟踪报告(2020年2月)：需求侧居民信贷收缩，供给侧发债成本改善

按揭投放短期有所阻塞,房贷利率平稳下行,“非限购”城市按揭或成信贷投放提升渠道疫情影响下,短期居民消费和购房意愿受到抑制。2020年2月居民部门信贷减少4133亿元,其中居民短贷减少4504亿元,收缩明显,居民中长贷略增371亿元,同比-83.3%。

1-2月,新增居民中长贷7862亿元,同比-14.5%,我们已在前期报告(《“非限购”城市按揭或成信贷投放提升渠道——光大地产行业跟踪简报》)中提示,房地产销售短期受影响较大,一季度按揭投放或整体不乐观。

虽然按揭投放短期有所阻塞,按揭利率继续随社会实际利率平稳回落。

2020年2月,全国首套、二套房贷利率均环比-1BP。

2月24日,浙商银行下调“非限购”城市首套首付比例至20%。我们认为,在不违反央行政策文件和“房住不炒”大前提下,主流银行在“非限购”城市积极推进差异化信贷,或成为后续银行信贷投放提升的重要渠道之一。

房企发债短期或供不应求,推动优质开发商融资成本持续改善2月房企境内新发债354亿元,同比增长68%。单月净融资239亿元,为2019年5月以来最高水平。2月AAA评级房企发债额占总房企发债额比重达到71%,金融资源向龙头加速集中。

得益于国内无风险利率下行,2月房企境内融资成本下行较明显。部分AAA、AA+评级优质民营开发商新发债票息率下降超过100bp。

海外债方面,1月龙头房企集中释放额度后,2月发行量有所回落,单月发债金额258亿元,同比下降63%,净融资120亿元,对比上月净融资规模约951亿元。

在全球宽松预期下,房地产高收益美元债吸引力较强,2月阳光城、当代置业、正荣新发美元债认购倍数超过10倍。

展望未来,行业资金总量管控持续,房企发债整体额度仍然受限于借新还旧的监管要求。宏观流动性边际宽松下,一级市场短期供不应求,将推动优质开发商融资成本持续改善。

投资建议短期来看,行业需求侧资金面承压,销售复苏斜率仍需观察;供给侧发债受益于宏观流动性边际宽松,优质房企融资成本进入改善通道。我们认为,龙头房企短期抗风险能力较强,中长期收入端弹性确定,业绩增速相对稳定,估值具有较强防御性,股息率对长线资金吸引力较高。推荐市值较大,股票流动性较好,基本面明确,现金流安全边际高,业绩确定性较强,具备持续投融资优势的房企,推荐A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H股万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。

风险分析新冠疫情影响严重程度和延续时间存在不确定,不排除疫情影响大幅超出预期的可能;国内宏观经济增速放缓或超预期,或导致就业情况恶化,居民薪资缩水及家庭可支配收入下降,影响购房需求及按揭偿还;房企将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。