地产行业：百强销售大幅放缓，龙头优势持续扩大

事项:

克而瑞公布2020年1-2月TOP100房企销售数据。

平安观点:

百强房企销售大幅下降,市场恢复仍需时日。受肺炎疫情影响,2月多地售楼处暂停营业,到访与认购人数大幅减少;但考虑1月认购进入2月后转签约,以及房企普遍启动线上营销、无理由退房、允许少量现金锁定房源等手段,对2月销售形成一定支撑。百强房企2月实现销售额3256亿元,同比减少37.7%,销售面积2696万平,同比减少31.6%。1-2月合计实现销售额9027亿元,同比减少23.7%,销售面积6960万平,同比减少21.2%。短期来看,由于线下销售短期仍难完全恢复,销售端短期仍将承压,但随着疫情逐步得到控制,政策端微调以及各地逐步放开线下售楼管控,预计3月百强销售降幅环比有望收窄。

龙头房企表现相对较好,疫情加剧行业集中度提升。龙头房企通过全国性布局、及时启动线上营销、适度让利等手段,避免销售大幅下滑,短期抗风险能力更强。

TOP10房企2月单月销售额同比降22.1%,降幅低于百强整体(37.7%),也低于重点30城商品房成交降幅(73.0%);从具体房企看,恒大(+118.3%)、中海(-19.0%)、绿地(-22.4%)、龙湖(-29.9%)、万科(-33.8%)2月销售增速排名靠前。考虑地方财政压力加大,各地政府有望增加土地供应数量与质量,融资能力强的龙头房企或将迎来拿地窗口期,土地资源有望进一步向龙头房企集中。同时疫情加剧了中小房企资金端压力,行业收并购有望延续,亦将加速龙头集中度的提升。

百强房企销售均价明显下滑,重点城市受影响或更大。将百强房企按2月销售均价在1.8万/平以上、1.2-1.8万/平、1.2万/平以下划分,三个梯队房企2月整体销售额分别环比下降57%、39%、31%,或反映高均价的核心城市疫情防控更严格,销售端受到的影响更大。受部分房企以价换量及高均价城市销售下滑更大影响,2月百强销售均价环比下滑10.8%;其中TOP1-

10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP50-100销售均价增速分别为-13.3%、-2.6%、18.4%、-4.0%、-6.4%;从具体房企看,金茂、中海、恒大、中南、阳光城、融创销售均价分别环比下降32%、27%、25%、19%、15%、13%。

投资建议:受肺炎疫情冲击,2月百强房企销售面积同比下滑31.6%,其中龙头房企表现优于整体,随着疫情影响持续,市场份额有望进一步提升。目前主流房企对应2020年估值不到6倍,潜在股息率超过5%,经济及楼市下行打开政策改善空间,大盘波动加剧背景下,行业配置价值持续凸显。中期随着政策微调、货币端发力,楼市有望逐步走稳,关注流动性宽松可能带来的“资产荒”配置机会。个股方面,短期建议优选财务状况佳、融资能力强的全国性房企万科、保利、金地、招商等,同时关注业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。

风险提示:1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期,行业资金端压力加大将带来中小房企资金链断裂风险;2)若开工进一步延期,则将对施工投资、后续可推货量、竣工节奏等均产生负面影响;

3)若需求释放持续低于预期,未来存在房企进一步降价以提升需求,带来大规模减值风险。