债券动态跟踪报告：地产多空信息交错，对利率债和信用债影响几何

春节复工以来,房地产政策出现松动,地产债受到市场追捧,同时央行一再重申不将地产作为短期刺激经济的手段,龙头地产企业抢先降价促销。在多空信息交错下,如何看待地产政策的演化?利率债和信用债又将受到哪些影响?n政策层面:目前出台政策首先是缓解房企短期现金流压力的托底政策,包括土地出让金延迟缴纳等,其次进一步放松到首付比例、购房补贴、公积金贷款放松等政策,后者或加快房企回款,或降低拿地成本,或刺激购房需求,较托底政策有了明显放松。未来在“一城一策”的施政理念下政策调控可能会升级,但上层对更进一步的刺激保持谨慎(例如进一步放开限购政策、新一轮棚改货币化等)。

市场层面:货币政策放松带动配置需求提升,疫情影响降低市场风险偏好,进一步加剧金融机构缺资产的问题。地产债以其相对高收益、低违约率、产品多样和供给量可观受到市场追捧,3月地产债大概率供给放量,或迎来供需两旺。

风险层面:以恒大为代表的房企试探性降价说明部分房企现金流压力正在释放,虽然对冲政策在前,但对于尚未到来的信用违约仍需保持关注。

策略层面:对利率债而言,短期房地产企业仍在应对疫情带来的冲击,现金流和偿债压力是当前的主要矛盾,政策刺激传导到投资仍需时间,不断出现的各地政策调控更多影响的是情绪。下阶段,海外疫情的发展态势和国内基建的反弹幅度是影响上层对房地产态度的重要变量。对信用债而言,近期价格调整剧烈,地产债“一票难求”,估值较两周前再创新高。我们判断地产债市场短期内预计维持“结构性牛市”,即信用利差收窄、分化加剧。在市场相对拥挤的情况下,考虑全年内地产销售仍面临压力、尾部风险尚未释放及地产债到期高峰尚未到来,建议精细化择券+择产品,同时在配置节奏上可以多一些耐心。

风险提示:1、海外疫情发展具有较大的不确定性,将影响央行决策;2、当下,信用违约尤其是非公开债券违约信息披露不充分,具有一定的隐蔽性;3、地产融资政策超预期。