华西固收研究:地产数据惨淡,各地楼市“战疫”松绑,房企线上促销“自救”

一、事件概述

2 月 13 日,无锡市针对疫情期间楼市变化发布 17 条政策进行相应调控,西安市资源规划局则发布通告称疫情防控 期间可分期缴纳土地出让价款,允许变更出让价款缴纳期限。

二、分析与判断:

疫情拐点尚难预判,楼市表现惨淡,销售、拿地数据同比均大幅下滑 截至 2 月 13 日上午 10 时,全国已确诊新冠肺炎人数达 59868 例,尽管近日来确诊人数有所下行,但 2 月 12 日湖 北省将临床诊断病例纳入确诊病例数后,当日确诊人数激增,目前谈疫情拐点依然为时尚早。受疫情影响,2 月份 以来商品房销售数据表现惨淡,数据统计显示,2020 年大年初一至正月十八,30 大中城市商品房成交套数仅 1680 套,而去年同期达到 41199 套,同比下滑 96%;销售表现低迷的背景下,房企现金流承压,从而被动减少投资支 出,拿地数量明显下滑,2020 年春节复工后首周 100 大中城市土地成交宗数仅为 50 宗,去年同期则为 158 宗,同 比下降 68%。

线下销售暂停,自持物业租金减免,回款承压下房企“自救”措施效果仍需验证 1 月 26 日,中国房地产业协会发出倡议,称房企应当暂停售楼处销售活动,此后恒大规定全国所有项目 2 月 20 日 之前不得开工,售楼处 2 月 20 日之前不得开业,而融创、万科、金茂等房企亦纷纷暂停线下商品房销售;此外, 包括龙湖、新城、红星美凯龙等百余家房企纷纷公布了自持商业物业租金减免计划,减免期限在 6 天至 57 天之间 不等,对于房企收入也会造成不同程度的影响。受疫情冲击,各大房企纷纷开展“自救”措施: 1) 各大房企纷纷推广线上销售渠道。但一方面之前很多房企线上销售渠道并不成熟,完善线上销售流程仍需一定 时间;另一方面购房者对于线上销售的认可度低于线下销售,因此通过推广线上销售对冲线下销售缺口难度较 大; 2) 无理由退房“重出江湖”。融创上海区域、北京区域、东南区域 30 天内均可以无理由退房,新城则宣布 2 月线 上购房享受 60 天无理由退房,此外旭辉华北区宣布无理由退房,大悦城、花样年则推出 30 天无理由退房活 动,富力、保利、绿地、美的置业等房企业亦纷纷推出不同程度无理由退房活动。

一城一策框架下,各地楼市调控均有一定政策空间,关注后续政策边际宽松 2 月 13 日凌晨,无锡市发布 17 条政策针对楼市进行调控,其中包括不得对房企盲目抽贷、断贷、压贷,延期缴纳 税款,可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金(累计申请使用额度不超过重点入账监管资金的 95%),延期缴纳 出让金等;此外西安市资源规划局通知称疫情防控期间,新出让土地原则上可按起始价的 20%确定竞买保证金,出 让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的 50%;上海、浙江亦出台措施免除因疫情导致的土地价款延期交付形成 的滞纳金或违约金。我们认为,地产调控“房住不炒”的整体定调短期内改变的概率较低,但一城一策调控的思路 下,各城市均有自主调控空间,后续其余城市地产政策边际放松力度仍值得期待。 三、投资策略: 疫情对于商品房销售的冲击势必导致房企现金流承压,地产行业尾部风险有所加大,建议关注部分湖北区域拿地较 多及上半年债务到期压力相对较大房企再融资压力;但疫情对于楼市的冲击主要集中在中短期,且购房者置业总需 求不会因为疫情出现而下降,因此疫情逐渐平稳后商品房销售企稳回升较为确定,届时房企现金流压力将有所缓 释;同时疫情持续冲击背景下部分城市楼市调控政策边际放松仍值得期待,因此我们建议依然可以关注债务结构较 为稳健、短期偿债压力可控、土储布局较为合理的房企所发行地产债的绝对票息收益与提前布局机会。 风险提示 疫情持续时间超预期。