房地产行业信用风险分析专题报告:重点布局武汉的房企能否扛过疫情冲击

武汉市房地产市场概况

武汉市地理位置优越、优势产业聚集、交通网络发达,是长江中下游经济带的核心城市之一,也是近年来地产市场发展十分迅猛的重点城市之一。2019年武汉土地供应面积1993万㎡,规划建筑面积4387万㎡,其中居住类用地规划建面3323万㎡,占总量的64%,较2018年增加6%。2019年,武汉市住宅商品房共推出2629万㎡,销售面积2324万㎡,供销比为0.88,住房销售市场显著回暖。销售单价较2018年也有大幅提高,近5年首次突破万元大关,达到12321元/㎡,全年销售额高达2864亿元,在全国城市中位列前三。

新冠肺炎疫情对房地产市场的影响

回顾2003年SARS期间,疫情对2003年房地产施工以及商品房销售造成了一定影响,但幅度有限。主要指标在疫情最严重的二季度有明显下滑,随后企稳。SARS对于2003年全年的房地产市场影响更小,年度各项核心指标都超过2002年,全年核心指标维持高位。但当前楼市已处在稳步调整通道,短期在新型肺炎疫情影响下,经济下行压力增大,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等,房地产市场交易规模短期将出现回落,受到疫情影响的程度也大于SARS。湖北省特别是武汉市作为本次疫情的重灾区,房地产受到影响的力度会更大,施工延期、销售停摆、需求抑制,但并不会影响其长期向好的格局。而湖北省的其他城市,尤其是三四线城市,疫情后的市场恢复时间将会很长,人口稳定性,产业恢复都弱于武汉市。

2018年房地产信用市场分析

从武汉的2018年和2019年住宅土地市场来看,融创中国、中建三局地产和华侨城无疑是最大买家,尤其是融创中国2018-2019年在武汉拿地272万平方米,总货值近200亿元,稳居武汉住宅土地市场头把交椅。湖北当地的区域性房企例如武汉地产集团、武汉城投集团、湖北省交通投资集团也有亮眼表现。目前由于房企产行业进入稳定发展周期,特别是近年来对房企融资的限制不断提高,房企普遍采用高周转的运营模式,从拿地到预售的时间周期缩短到半年左右。所以本次疫情虽然冲击时间有限,但足以对房企的现金流构成威胁。以目前疫情的发展趋势来看,湖北以外地区开始复工,受到影响时间对较小,但武汉地区预计最早复工日期也将在3月中旬以后,所以重点布局武汉的房企将会受到很大影响。好在地产项目和土地属于流动性较好、增值率较高的资产,如果进行项目出售或引入战略投资者,可缓解现金流压力。防风险的角度,我们建议警惕疫情对重点布局武汉的区域房企,以及疫情对其他高周转房企现金流的影响;投资的角度,我们建议可适当挖掘全国性房企以及深耕长三角、大湾区的区域型房企的投资机会。

风险提示

房地产调控政策进一步收紧,信贷政策进一步收紧,融资环境持续恶化等。