房地产行业点评:销售开工受疫情拖累,现金流压力相对小

事件:2019年 12月以来,武汉发生新型冠状病毒疫情。截至 2020年 2月 4日 10:00,全国确诊人数 20477人。

点评:

短期,疫情对地产销售(2-3个月)产生较大负面影响;中长期,需要观察疫情发展情况和政策调整。截止目前,已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内至少 60余个省市下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。一季度是房企传统销售淡季,从房企销售占比看,过往 10年数据看,Q1销售占全年比例约 18%。尽管部分房企增加了网上看房、手机看房等途径,但很难实现有效替代。

湖北省占全国商品房销售金额约 5% ,除湖北外,本次受疫情影响较大的省份主要是东中部省份,其中浙江、广东、河南、湖南、安徽、江西等省份目前确诊数量较多。预计疫情过去后,之前积压的需求会有集中释放,但疫情期间的销售真空期无法避免。在乐观情景下(2月底结束)对全国/湖北全年销售影响-10%/-20%,在中性情景下(3月底结束),对全国/湖北全年销售影响-15%/-30%。由于疫情,后续开工预计也将滞后。

预计 Q1租管收入减半,Q2视疫情而定。伴随疫情蔓延,居民普遍减少了外出,餐饮、购物、亲子、教育等线下消费人流锐减。部分房企宣布减免租金。减免比例从 50%到 100%不等。减免期限从 7天到 2个月不等。其中龙湖减免期限最多,融创、万达等也较多。预计 Q1租管收入减半,Q2视疫情而定。预计本次疫情对全国商业项目租管收入影响为-15~-20%。

现金流压力相对小。过往 10年数据看,Q1销售占全年比例约 18%,销售回款占全年比例约 21%。考虑到本次疫情不仅对房企现金流入产生影响,同时也对现金流出(建安、拿地)产生影响,房企现金流方面压力相对小。

投资建议:预计政策仍将维持“稳”的主基调,房住不炒、因城施策将是中长期主基调,未来房企比拼的核心在于运营、效率和布局,而非单纯的城市扩张和财务杠杆。存货质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定房企估值的关键指标。持续推荐万科 A、保利地产、金地集团、中南建设、招商蛇口、华夏幸福、金科股份,内房股推荐金地商置、旭辉控股集团、中国金茂、建发国际集团。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。