房地产行业月度分析报告:2019收官,“稳”是主基调

投资韧性仍存,建安、土地交叉支撑全年增速

2019年前12月,房地产开发投资完成额132194亿元,累计增长9.9%,增速相比上月下滑0.3%。12月当月,投资增速7.4%,相对11月当月增速(8.4%)下滑1个百分点。

今年房地产开发投资全年增速维持在10%附近,在销售增速维持在0轴附近的背景下,地产投资的韧性主要原因由于房地产投资中分项--建安部分及土地部分交叉支撑整体增速。预计2020年房地产开发投资增速预计保持在7%到10%之间,一方面,建安部分在竣工交付持续回升的背景下,施工带动的建安投资仍旧能维持相对较高的增速;另外一方面,近期地产融资政策边际改善,房企拿地意愿持续复苏支撑投资中土地购置费增速探底回升。

竣工逻辑持续兑现,开工增速边际放缓

2019年前12月,房屋新开工面积227154万方,同比增长8.5%,增速比前11月回落0.1%;12月当月新开工面积增速7.4%。竣工方面,前12月房屋竣工面积95942万方,同比增长2.6%,相比前11月增速提升6.1%;其中,12月当月竣工面积32096万方,同比增长20.2%。受到融资收紧及销售增速下降的影响下,房地产企业拿地增速放缓下,开工增速有所放缓。竣工方面,由于房地产企业通常竣工备案集中在四季度,前两年预售的商品房集中竣工交付,单月竣工大幅增长20.2%,单月竣工面积占到了全年竣工面积的33%,竣工交付逻辑持续兑现。预计2020年新开工面积及竣工面积分别同比增长5%及10%。

房住不炒下量跌价稳,“稳”仍旧是主基调

2019年,商品房销售面积171558万方,同比下滑0.1%,增速相比11月下滑0.3%;销售额方面,2019年商品房销售额159725亿,同比增长6.5%,增速相比11月下滑0.8%;全年销售均价9310元每平方米,同比增长6.6%,增速相比11月下滑4%。在房住不炒因城施策的背景下,2019年商品房销售面积小幅下滑,销售均价增速稳定。预计2020年全年销售面积增速与2019年持平,在稳房价稳地价稳预期背景下,商品房回归居住属性,市场整体维持平稳。

政策预期稳定,房价地价预期稳定的背景下,我们继续看好地产板块。主要逻辑有三,其一为18-19融资结构性分化后,前三十企业在融资到拿地到销售的过程中集中度会加速提升,这个趋势会持续到2021年,即使市场预期行业面临销售面积天花板来临,龙头企业的市场提升空间仍旧存在;其二为目前估值水平处于历史底部,行业政策由紧缩逐渐转向稳健边际改善,政策预期持续的边际改善带来板块的估值修复机会;其三为竣工逻辑下,由于销售高增长带来的竣工高峰期将持续两到三年,头部企业业绩释放将进入向上的景气周期,龙头企业全年业绩增速预期基本在30%附近,行业业绩确定性较高。