房地产行业12月行业动态报告：基本面运行稳定，把握岁末估值修复及切换行情

落户制度放松,城镇化进程加速,购房需求释放。2019年12月25日,中共中央办公厅和国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,本次《意见》的内容跟4月发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》关于户籍制度改革的内容基本一致。这些措施将增加城市吸引力,加速城镇化进程,并淡化了相关城市住房限购政策的约束。满足文件中城市类型的主要是一二线以及强三线城市,人口的聚集将带来相关城市房地产市场的需求增加,同时伴随着一二线城市景气度回升,长期来看预计未来房地产市场交易量将逐步增加,购房需求将释放。

新开工和施工如期回落。2019年1-11月新开工、施工面积累计同比增速分别为8.6%、8.7%。新开工和施工的回落印证了我们上月的判断:新开工和施工的反弹不具备持续性,年内将继续回落。一方面由于销售端存在压力,市场对销售预期下降,房企开工意愿有所减弱;另一方面,上半年拿地减少,土地储备不足将制约了新开工的进度,预计后续新开工增速进一步走弱。施工持续同比维持高位,虽然2019年较强的复工对施工构成支撑,但是新开工的持续下降将持续影响施工,预计施工的修复也将低于预期。

一二线库存总量处于低位,三四线库存压力较大。从库存总量上看,一二线城市库存总量处于低位,分别较高点下降27%、22%,而三线城市库存仍面临较大压力,目前库存量较15年高点增加4%。一二三线城市中,一线城市住宅去库存能力最强,二线城市次之,三四线城市最弱。无论在总量还是去化速度方面,目前一二、三四线城市的库存水平及去库存能力分化明显,库存消化压力主要在三四线城市集中。

投资建议:我们继续看好地产板块的估值修复和切换行情。从基本面上看,行业整体运行稳定,前期政策调控效果较好,“三稳”目标基本实现,政策环境边际改善;估值方面,板块估值仍处于历史低位,有较大的修复空间;基金仓位方面,公募基金对房地产板块持仓已经连续三个季度下降,具备反弹空间。行业基本面平稳,政策边际改善,估值和仓位处于低位,以上将逐步催化地产板块的估值修复行情。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。

风险提示:市场销售超预期下行,政策调控加码的风险。