房地产行业存量商业个人按揭LPR定价转换点评:中期维度,存量按揭利率有望逐步下降

我们认为,LPR改革意义深远,新机制旨在疏通政策利率向贷款利率传导,存量贷款定价基准转换是正常步骤之一。2020年存量商业性个人房贷利率维持不变,继续贯彻落实房地产调控要求。中长期来看,定价基准转换后,存量房贷利率对于宏观流动性环境的敏感性略有提升。后续LPR下行趋势相对明确,预计存量居民按揭贷款利率水平在中期维度存下降空间。

从新增部分来看,12月全国按揭平均利率环比微降1BP,11月20日5年期LPR首降5BP并未等量传导至按揭利率层面。其中既有年末额度紧张的因素,亦隐含了银行信贷结构调整,按揭供给受限的趋势。展望2020年,我们预计新增房贷利率将随社会实际利率下行而略有回落,银行按揭投放将整体保持“量价基本平稳”的态势。

举例说明:

目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定利率为5年期基准上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期LPR为4.8%。借贷双方2020年3月-8月转换定价基准,如果协商确定重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,对应加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。从转换日至2020年12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后第一个重定价日(2021年1月1日),执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。根据我们测算,100万首套按揭,执行利率下降5BP,年还款减少370元左右。

存量房贷利率短期不变,中长期存下降空间

短期来看,2020年存量商业性个人房贷利率维持不变,继续贯彻落实房地产调控要求,同时有助于实现定价机制平稳过渡。最早于2021年1月1日,存量房贷执行利率才有可能发生变化。

中长期来看,定价基准转换为LPR后,存量商业性个人房贷利率对于宏观流动性的敏感性有所提升。当前经济结构换挡,经济增速下行,“降成本”的大前提下,后续LPR下行趋势相对明确,我们认为存量居民按揭贷款利率水平在中期维度存下降空间。

中国版住房贷款分级或逐步开启

我们在8月25日报告《中国版住房贷款分级开启,利好低风险溢价优质客户--对央行调整商业住房按揭贷款以LPR为定价基准的点评报告》中提出:利率市场化导向下,新增个人按揭贷款以LPR为锚,我国住房贷款分级或将逐步开启。稳定收入和信用优质的优级房贷客户由于风险溢价较低,后续或可与银行在商议中,调整按揭利率,从而获得较低的按揭贷款成本,减少利息支出,促进消费;反之信用不佳或负债累累的炒房客,则有可能因为更高的风险溢价,而不得不支付更高的贷款成本和利息支出,从而遏制炒房行为。

12月新增按揭利率微降1BP,11月20日5年期LPR首降影响相对有限

11月20日,5年期LPR首降(由4.85%降至4.8%)。融360数据显示,12月全国首套、二套房贷利率环比微降1BP(数据周期为11月20日-12月19日)。可以看到,5年期LPR的变化并未等量传导至按揭利率层面,我们认为既有年末额度紧张的因素,亦隐含了银行信贷结构调整,按揭供给受限的趋势。

展望2020年,我们预计新增房贷利率将随社会实际利率下行而略有回落,银行按揭投放将整体保持“量价基本平稳”的态势。

投资建议

行业政策面、资金面相对平稳,基本面销售、投资下行不失速。供给侧改革下,行业集中度持续提升,房企短期业绩兑现和中长期盈利增长持续性加剧分化。龙头房企收入端弹性确定,业绩增速相对稳定,估值具有较强防御性,股息率相对较高,在流动性宽松和“资产荒”的情况下,对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力。建议关注A股的招保万金和H股的融创中国和中国金茂。同时考虑到全球流动性宽松和无风险利率缓步下行有利于存量物业价值重估,建议关注陆家嘴和华润置地。

风险提示:

行业持续调控,整体销售增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线楼市存回调压力;还款高峰来临,部分中小型房企信用风险抬升。