房地产存量物业市场动态跟踪报告(5)：存量物业应成为“低波动+低门槛”的大类配置资产

前期回顾:从“产销”到“资管”,存量运营成为必选项 我们在2016年深度《房地产模式转变和价值重构》中提出,行业将从“产销模式”向“资管模式”转变,地产金融化趋势明显,证券化产品使存量资产趋于分散、交易和流动。今年上半年发布了《存量物业市场系列跟踪报告(1-4)》,阐述了2018年以来外资大幅增配上海市存量物业,近期我国核心城市各类存量物业的租金和空置率情况,2019年持续关注存量物业的三大理由,以及从长周期来看,经过20年发展历程,当前存量物业运营渐成实力房企必选项。

本文试图阐述如下观点

1、从长周期的风险-收益分布来看,我国当前主要投资产品的风险收益存在分层和不连续现象。1999年-2019年Q3我国收益率在11%以上的主要股指年化波动率约40%,收益率20%年化波动率约60%。 前20年我国风险和收益相对中等的可投资产品较少,住房凭借其“较高杠杆,超低波动,中等收益”的风险收益组合(近20年全国商品住宅价格年化收益率约为7.4%,波动率约为0.5%),成为普通投资者配置的主要投资品之一。当前在“房住不炒”核心大前提下,后续存量经营性物业应成为投资组合中波动率较低,收益率中等,降低交易门槛,和增加流动性的大类资产配置产品。

2、从国际成熟经验来看,我国存量经营性物业的市值提升仍有空间,如按2019-2023五年GDP增速5%计算,则在2023年我国GDP将有望达到115万亿人民币,存量经营性不动产市值约为5.6万亿美元,较当前有46%左右的提升幅度。

3、制约我国存量不动产交易的核心阻碍之一,在于我国存量物业大宗交易缺乏合适的金融产品,交易金额和投资门槛过高,活跃度较低,普通投资者无法参与,流动性严重不足;如REITs等金融产品能够推广发行,将大幅降低存量物业的投资门槛,提升配置便利程度和流动性。 4、结合货币宽松和风险溢价温和下行,我们认为后续我国存量物业隐含资本化率处于温和下行阶段,利于存量物业公允价值重估。相比国际标杆保险资管及养老金,境内保险资金投资组合中不动产投资规模仍较低,未来境内机构和外资的配置我国存量物业仍具备较大提升空间。

投资建议建议关注四大主线 1、提前布局核心存量资产的城市开发型房企,推荐陆家嘴、金融街;2、运营能力出众,扩张迅速租金提升较快的房企,关注华润置地;3、国际合作密切,综合实力雄厚,协同效应明显的城市运营商,推荐中国金茂和万科A;4、关注母公司资源丰厚,后续有望资产注入的区域国资房企,推荐中华企业。

风险分析:国内宏观经济增速放缓或超预期,有导致部分就业恶化从而影响办公楼出租率及租金水平的可能;就业情况恶化或导致居民薪资缩水及家庭可支配收入下降,有导致零售物业出租率及租金不及预期的可能;居民收入下降有导致网购增速放缓和仓储物业需求下降的可能。