物业服务行业2020年投资策略：三大维度12量化指标，光大物业选股框架模型

行业变革:政策与需求推动供给侧进化

政策:市场化导向:物业费市场化定价+管理资质取消。36城物业费涨幅扩大,平均增速(16-18年)5.4%,高于平均增速(09-10年)2.1%。 需求:2018年全国人均服务性消费8781元同比+12.5%,其中家庭服务支出同比+32%。物业服务需求强劲,预计2020年市场空间近1.2万亿。2019年11月,中消协与央视新闻分别对“小区物业满意度较低”进行专题报道,显示出居民对物业服务提质的需求较强。 供给:行业供给侧进化四大边际趋势:运营平台化、运行科技化、管理全业态化和份额集中化。

主流企业前景展望:规模与利润双支撑

规模方面,主流物业服务商较高的合约面积覆盖度,在较大程度上锁定了未来3年内的规模增长;竣工复苏在短周期内将加速合约面积转化。行业集中度低(2018年TOP3仅3.5%),收并购整合热度不减。 利润率方面,成本端:30省市最低工资均值涨幅趋缓,逐步下行至5%附近,成本端压力缓解;收入端:多地上调前期物业收费标准,市场化有望进一步推进。最后,增值服务将形成新的利润增长点。

选股框架:三大维度12量化指标

从三大维度(资源禀赋、业务经营、业务拓展)、二大业务板块(基础服务和增值服务)出发,通过十二项关键量化指标来筛选优质投资标的。创新性引入多项指标:1)资源禀赋:毛利率因子(新盘占比、单盘面积)、区域布局与税率优惠;2)基本面:包干制毛利率、供应链管理、增值服务ARPU;3)成长性:合约面积覆盖度、并购潜力(现金占比与第三方面积)、APP下载量增速。

投资建议

通过量化指标体系,综合考虑规模、利润率、成长性和附加值,我们推荐碧桂园服务(新盘占比突出、毛利率高)、雅生活服务(大盘优势、业主增值服务亮点)、新城悦服务(合约覆盖度高、扩张潜力大)、永升生活服务(综合能力均衡)和绿城服务(增值服务旗帜选手)。

风险分析

作为劳动密集型行业,需关注人工成本上行风险;增值服务拓展的不确定风险;部分企业对于关联房企过于依赖的风险;外包占比提升下的质量控制风险。