地产行业周报:积极因素逐步累积,持续看好优质地产

本周观点: 本周统计局公布 11月房价及投资数据, 11月新房房价、投资、开工同比增速均呈现稳中回落,在市场库存累积、资金端尚紧的背景下,预计 2020年房企投资、开工仍将延续稳中趋降。本周韩正在住房城乡建设部召开座谈会强调“保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献”,考虑当前部分区域楼市调整压力渐大,在因城施策、以稳为主的背景下,预计部分地方政策存在边际改善空间。 当前地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率, 安全边际明显;叠加多地政策微调、 5年期 LPR 下调、个别公司海外再融资获批, 政策端缓和亦有望提升板块估值。 建议积极关注: 1)低估值龙头及高股息率个股万科、保利、金地、招商等; 2)业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。

行业动态: 1)11月 70城新房房价环比涨幅收窄,二手房持平; 2)韩正:

当前房地产市场总体平稳,做好重点区域房地产市场调控工作; 3)中国证监会批准首创置业、广州富力海外再融资计划。

楼市动态: 1)成交环比上行, 整体延续稳定。 本周新房成交环比升 12%,二手房环比升 2%。随着多地政策微调, 预计核心城市整体将趋于稳定;

三四线在供给增加、需求透支背景下量价仍将面临调整压力。 2)库存环比回升,中期或仍将上行。 16城取证库存 9080万平米,环比升 1.7%。

资金端调控偏紧情形下,加大推盘、加快回笼资金成为房企最优选择, 将带动中期库存缓慢上行。 3)推盘节奏加快,去化率微降。 上周重点城市新推房源 1.7万套,环比升 5.1%;开盘去化率 60%,环比降 5个百分点。

供应增加而需求承压背景下,去化率后续仍将面临压力。 4)挂牌量持续上行,市场情绪仍偏谨慎。 19城二手房挂牌 125万套,环比升 0.3%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,或反映市场对后市仍较为谨慎。 5)土地成交回落, 溢价率小幅回升。 上周百城土地成交 1731万平米,环比降27.6%;溢价率 8.9%,环比升 2.8个百分点。考虑销售承压、资金端偏紧且多地土拍政策严格,后续土地市场仍将相对平稳。

投融资动态: 根据 Wind 统计,本周房企境内发债 66.1亿元、境外发债9.9亿美元,环比降 21.9%、 46.7%。境内外发行利率处于 3.96%-14%区间,其中金科、宝龙发行利率分别较前次上行及下行,卓越商业、正商实业、福建阳光集团均较前次持平。由于 2019-2020年为房企偿债高峰期,楼市回归平稳背景下,预计房企融资态度将保持积极。

风险提示: 1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均面临较大压力,未来或存在三四线超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险; 2)2016年起因楼市火爆、 地价持续上升,随后各地限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险; 3)当前销售难度整体加大, 后续楼市若超预期降温,部分偿债压力较大房企将面临资金链断裂风险。