本周观点:本周中央经济工作会议再次强调保持经济运行在合理区间,并针对房地产指出要“全面落实因城施策”、“稳地价稳房价稳预期”、“促进房地产市场平稳健康发展”,在经济下行压力大、楼市降温背景下,预计地方政府将有更大的调控自主权,明年政策面也有望从过紧回归平衡,改善力度将取决于经济及楼市走向。板块投资方面,建议积极配置行业龙头及二线弹性标的,耐心持股等待收益。短期来看,主流房企无论估值、持仓、股息率均具有吸引力,多地政策微调、5年期LPR下调,关注估值切换及政策博弈的机会,以低估值龙头(万科、保利、金地等)及业绩高增的二线弹性标的(中南、阳光城等)为主;中期随着政策微调、货币端发力,楼市有望逐步走稳,关注流动性宽松可能带来的“资产荒”配置机会。
行业动态:1)中央经济工作会议:保持经济运行在合理区间,促进房地产市场平稳健康发展;2)银保监:完善房地产融资统计和监测体系,严厉打击违规行为;3)深圳取消商务公寓“只租不售”限制。
楼市动态:1)成交整体上行,市场将趋于稳定。本周新房成交环比升7%,二手房环比升1%。随着过去两年积累刚需逐步释放、稳地价稳房价稳预期调控基调延续,核心城市整体将趋于稳定。2)库存略微降低,中期或仍将上行。16城取证库存8793万平米,环比微降0.1%。资金端调控严格情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金成为房企最优选择,考虑到销售稳中趋降,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘节奏放缓,去化率微升。上周重点城市新推房源1.6万套,环比降30.4%;开盘去化率65%,环比升3个百分点。考虑到政策以稳为主且整体偏紧、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。4)挂牌量持续上行,市场情绪仍偏谨慎。19城二手房挂牌125万套,环比升0.4%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,或反映市场对后市仍较相对谨慎。5)土地成交与溢价率回落。上周百城土地成交1708万平米,环比降25.2%;溢价率4.9%,环比降1.8个百分点;其中重庆成交居首。考虑到销售承压、资金端偏紧、且多地土拍政策严格,未来土地市场仍将相对平稳。
投融资动态:本周房企境内发债77亿元、环比降14.4%,境外发债17.05亿美元、较上上周升60.5%。境内外发行利率处于3.6%-11.5%区间,其中,蓝光发展、广州高新与泰禾分别较前次持平、下行和上升。2019-2020年为房企偿债高峰期,楼市回归平稳背景下,预计房企融资将保持积极。
风险提示:1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均面临较大压力,未来或存在三四线超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)2016年起因楼市火爆、地价持续上升,随后各地限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)当前行业资金面从紧,而销售难度加大,后续楼市若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。