房地产行业:11月行业动态报告:5年期LPR首降,行业利率环境边际改善

销面增速今年首次转正,四季度有望稳中有升。 2019年 1-10月,商品房销售面积累计同比增长 0.1%,实现今年首次增速由负转正。 10月销售继续表现出较高增长,符合我们之前的判断,我们认为销售高增的原因以下两点: 1)房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度,以价换量促回款; 2) 2019年下半年基数较低,随着逐步进入低基数区间,四季度销售增速有望稳中有升。虽然三季度以来销售表现出较强的韧性,但长期来看市场销售缓步下行趋势未变。

我们认为全年销售面积同比在-1%-0%,销售金额同比 6%-8%。

新开工和施工面积的反弹不具备持续性,竣工大幅修复。2019年 1-10月新开工面积累计同比增速为 10.0%,超预期反弹。 新开工的反弹,或由房企在资金紧张和库存低位的环境下“抢开工”“促回款”所致,我们认为这种非常态化增长不可持续,年内新开工增速或将继续回落。 一方面由于销售端存在压力,市场对销售预期下降,房企开工意愿有所减弱;另一方面,上半年拿地减少,土地储备不足将制约了新开工的进度,预计后续新开工增速进一步走弱。 10月单月竣工增速为 19.2%,竣工自三季度以来持续修复, 10月增速继续扩大,未来有望继续复苏。

5年期 LPR 下调 5BP,行业所处利率环境边际改善。 5年期 LPR 主要引导房贷利率的走势,此次 LPR 的下调或为房贷利率的下降打开空间,行业利率环境边际改善。短期来看,后续实际贷款利率是否跟随 LPR 下行还有待观察,因为 LPR 下调仅仅是降低了按揭贷款利率的下限,而目前销售和投资数据具有韧性,较难出现各地区大面积政策宽松,预计在“因城施策”的背景下各地区根据自身房价地价情况确定加点幅度。长期来看, LPR 下调有助于房贷利率中枢下行,行业利率环境将改善。

投资建议: 在三季度房地产融资政策超预期收紧的环境下,房价趋于稳定、土地市场降温显著,在调控效果较好的背景下,政策再度收紧的可能性不大,并且本月 20号 5年期 LPR 下调 5BP,行业政策环境边际改善,我们认为今年四季度到明年一季度为政策真空期,叠加公募基金对房地产板块持仓已经连续三个季度下降,整个板块将迎来估值修复的机会。 我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。